나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4990 [2] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4990 [2] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 4층402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매4계 2024타경4990 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 4층402호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 181,294,000원 | 최저가: 43,528,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서산지원 2024타경4990 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경4990 (2)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 181,294,000원

토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

토지 지분율: 1361.43

건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물 지분율: 3576

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: (OOOO)

채무자: 주OOOOOO

채권자: 목OOOOOOOO

특이사항: 해당 사항 없음

주의사항: 해당 사항 없음

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "성연테크노제1호근린공원" 서측에 위치하며, 주위는 공장 및 창고시설을 중심으로 공동주택 및 근린생활 시설 등이 위치하고 있음.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상7층 건물의 4층. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시창호임.

이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공동승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로 근린생활 시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 대로 및 소로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 구체적인 임대차 관계는 미상임.

1.3. 입지조건

본건이 소재한 충청남도 서산시 성연면 오사리는 서산테크노밸리 일반산업단지와 인접해 있으며, 이 지역은 자동차 부품 관련 산업을 중심으로 다양한 공장과 창고시설이 밀집해 있습니다. 또한, 공동주택 및 근린생활시설도 함께 위치하여 산업, 주거, 상업 기능이 복합된 지역입니다. 본건은 "성연테크노제1호근린공원" 서측에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통이 편리한 편입니다. 단, 해당 지역은 공장 및 창고 시설이 많은 산업단지 인근이므로, 주거 환경에 민감한 경우 주변 환경을 면밀히 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 임의경매는 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 채무 불이행이 발생했을 때, 채권자가 법원의 판결 없이 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다. 일반적으로 임의경매 물건의 경우, 말소기준권리(예: 근저당, 압류, 가압류 등)보다 선순위에 있는 권리는 낙찰자에게 인수되지 않고 소멸하는 것이 원칙입니다. 그러나 예외적으로 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기 순위와 관계없이 낙찰자에게 인수될 수 있으며, 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권이나 대항력 있는 임차권 등도 배당요구 여부나 채권액에 따라 인수될 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 본건의 경우, 제공된 정보만으로는 구체적인 권리 관계 파악에 한계가 있으므로, 법원 문건, 현장 조사 등을 통해 말소기준권리 및 인수될 수 있는 권리를 철저히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 서산시 성연면 일대는 서산테크노밸리 일반산업단지를 중심으로 조성된 지역으로, 산업시설이 밀집해 있는 특징을 보입니다. 이로 인해 상업 및 근린생활시설 역시 발달해 있어 오피스텔로서의 기본적인 수요는 존재할 것으로 예상됩니다. 또한, 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 주거 기능과 산업 기능이 복합된 형태로 나타나고 있습니다. 다만, 주변에 공장 및 창고 시설이 많다는 점은 상권 분석 시 고려해야 할 요소이며, 오피스텔의 주요 배후 수요층이 누구인지(예: 산업단지 종사자, 인근 지역 주민 등)에 따라 상권의 특성이 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물로, 전기, 급배수, 위생, 난방 설비 및 공동 승강기, 지하 주차장이 설치되어 있어 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다. "성연테크노제1호근린공원"이 인접해 있어 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "구체적인 임대차 관계는 미상"이라는 부분입니다. 이는 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 임대차 계약 조건이 어떻게 되는지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제점 등을 파악해야 함을 의미합니다. 명도 지연 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 주변에 공장 및 창고 시설이 밀집한 산업단지 인근이라는 점은 일부 투자자나 실거주자에게는 부정적인 요인으로 작용할 수 있으며, 지역 산업의 경기 변동에 따라 오피스텔의 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 최근 보도에 따르면 서산시는 과거 '혐오시설'로 인식되었던 소각장을 체험형 관광 시설로 전환하는 프로젝트를 진행하고 있어, 지역 환경 개선에 대한 기대감도 있으나, 실제 주거 환경에 미치는 영향은 시간을 두고 지켜봐야 할 부분입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 오피스텔로, 서산테크노밸리 일반산업단지 인근에 자리하여 산업 배후 수요와 함께 주거, 상업 시설이 복합된 지역입니다. 교통 접근성이 양호하고 기본적인 편의 설비를 갖추고 있으며, 근린공원이 인접하여 주거 환경의 쾌적성도 일부 확보하고 있습니다. 하지만, 임대차 관계 불확실성, 산업단지 인근이라는 입지적 특성 등은 투자 전 면밀한 확인과 신중한 접근이 필요합니다. 합리적인 가격으로 취득 시, 배후 수요를 고려한 임대 수익이나 향후 지역 발전에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지와의 근접성으로 인해 해당 산업단지 종사자를 대상으로 하는 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 복합 용도 지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역의 특성을 가지고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 지역 개발에 따른 시세 차익을 동시에 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 명도 관련 절차 및 비용, 주변 환경에 대한 종합적인 분석을 통해 투자 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서산지원 경매4계