나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57376 [1] 충청남도 태안군 안면읍 중장리 765-54 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경57376 [1] 충청남도 태안군 안면읍 중장리 765-54 답 경매

• 사건번호: 2024타경57376
• 주소: 충청남도 태안군 안면읍 중장리 765-54
• 감정가: 243,646,800원
• 최저가: 58,499,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

서산지원 경매4계 2024타경57376 | 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 중장리 765-54 | 감정가: 243,646,800원 | 최저가: 58,499,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경57376 (1)

소재지: 충청남도 태안군 안면읍 중장리 765-54 외

용도: 답 (현황은 전 및 묘지/임야)

감정가: 243,646,800 원

토지면적: 5686.00㎡ (약 1720.02평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건은 충청남도 태안군 안면읍 중장리 소재 농경지 및 임야 등의 혼재지에 위치한 토지 지분 매각 건입니다.

토지 면적은 총 5686.00㎡(약 1720.02평)으로 대규모이며, 감정가는 2억 4천만원대입니다.

제시외 비닐하우스는 매각에서 제외되며 일괄매각으로 진행됩니다.

1.3. 주요 주의사항

농지취득자격증명 필수: 목록 1, 4, 5는 현황이 '전'으로 이용 중이므로 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.

맹지 현황: 목록 1, 4, 5 토지는 맹지 상태입니다. 개발 행위 시 인접 토지 소유자와 협의를 통한 도로 확보가 필요합니다.

지목과 현황 상이: 목록 1, 4, 5는 공부상 '답'이나 현황은 '전'입니다. (농지법 적용)

파묘된 묘지: 목록 2 토지는 현재 파묘 상태의 묘지 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 생활 정보 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 태안군 안면읍 중장리 "사냥메기골" 서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 용도지역 및 개발 잠재력:

목록 1, 4, 5는 '계획관리지역'으로, 농림지역이나 보전관리지역 대비 개발 행위의 폭이 넓어 잠재적 가치가 높습니다.

목록 2, 3은 '계획관리지역'이면서 '관광.휴양 개발진흥지구', '지구단위계획구역', '관광지'로 지정되어 있어, 장기적으로 관광 및 휴양 관련 개발의 가능성이 내포되어 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보:

본건지는 농촌 지역으로 일반적인 상권의 형성보다는 농업 생산성이 주를 이룹니다.

주변에 '아일랜드리솜'(구 리솜오션캐슬)과 같은 대형 숙박 시설이 비교적 인근에 위치해 있어 , 향후 관광 연계 시설 개발 시 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

생활 편의 시설은 중장리 내에 제1종 근린생활시설이나 창고시설 등이 확인되나 , 기본적인 생활 편의 시설은 안면읍 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 2020년 안면읍 중장리 일원에 국내 최대 규모 태양광 발전시설 건설이 추진되었던 이력이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계:

본건은 채무자 소유의 토지에 대해 채권자가 강제경매를 신청한 사건입니다.

매각 대상은 '토지일부지분'이므로, 낙찰자는 해당 토지의 다른 공유자와 지분을 공유하게 됩니다. (공유물 분할 청구의 필요성 발생)

제시 목록 외 물건이나 임대차 관계는 없는 것으로 보아, 명도 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

3.2. 낙찰자 인수의무 및 주의사항:

별도의 임대차 관계가 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 보증금 등의 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리적 사항은 '지분 경매'이므로, 향후 공유물 분할을 위한 협의 또는 법적 절차(공유물분할 청구 소송)가 필수적으로 요구됩니다.

제시외 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 토지 이용 시 해당 시설에 대한 철거 또는 임대료 협의 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각의 리스크:

지분 경매 특성상 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 소유권 행사 및 수익 창출이 장기간 지연될 수 있습니다.

4.2. 농지 취득 및 이용의 리스크:

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다. 매수인은 농업경영계획서를 작성하여 농취증을 발급받아야 합니다.

목록 1, 4, 5가 맹지이므로, 농업용 시설 설치나 개발 행위 시 진입로 확보를 위한 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

4.3. 토지 현황의 리스크:

목록 2는 묘지(파묘 상태)였던 토지이므로, 토지 이용 시 지질 및 토목 공사에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견:

본 물건은 태안군 안면읍의 '계획관리지역' 및 일부 '관광.휴양 개발진흥지구'에 속하는 대형 토지(5686.00㎡, 약 1720.02평)의 일부 지분 매각 건입니다. 토지의 용도지역은 우수하나, '지분 경매'와 '농취증' 제출 의무라는 명확한 진입 장벽이 존재합니다. 지분 경매에 대한 경험과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합하며, 장기적인 시각으로 접근해야 합니다.

5.2. 투자 포인트:

계획관리지역 및 관광 개발 지구: 개발 행위에 유리한 용도지역을 다수 포함하고 있어, 장기적으로 지분 정리 후 농업 외 시설(전원주택, 창고 등) 또는 관광 관련 사업 부지로의 전환 가능성이 높습니다.

대규모 면적: 총 토지 면적이 1700평 이상으로 규모의 경제를 실현할 수 있는 기반입니다.

파묘 완료: 목록 2의 묘지가 파묘 상태이므로, 묘지 관련 분쟁의 가능성은 낮습니다.

지분 경매에 대한 낮은 경쟁률: 일반 매물 대비 낮은 경쟁률로 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다. (단, 이에 대한 충분한 이해가 필요함)

법원 정보

서산지원 경매4계