나이스옥션 법원경매 여주 2023타경34017 [1] 경기도 이천시 사음동 195-5 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2023타경34017 [1] 경기도 이천시 사음동 195-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매5계 2023타경34017 | 소재지: 경기도 이천시 경충대로2936번길 21, 2층202호 | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 36,735,000원 | 용도: 다세대주택

1. 여주지원 2023타경34017 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2023타경34017 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 195-5 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 47.62㎡ (약 14.40평)

토지 지분율: 4762.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.40㎡ (약 12.52평)

건물 지분율: 4140

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 박OO

특이사항: 해당 없음

주의사항: 임차인 박정훈은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "동아제약 이천공장" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주변 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호(사용승인일: 2013.09.26)로, 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 플라스틱 샷시 2중창호입니다.

이용상태: 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 "사다리형"의 토지로 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2013-02-25)(전부제한지역), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 기타 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 이천시 사음동에 위치하여 동아제약 이천공장 남측 인근의 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 것으로 판단됩니다. 동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 토지 이용 및 차량 통행에 불편함이 없습니다. 다만, 도시지역 내 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 박정훈의 존재입니다. 박정훈 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 경매 절차에서 배당받는 보증금으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이며, 채권자는 박OO입니다.

1.5. 상권분석

이천시 사음동 일대는 주택지대와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 동아제약 이천공장과 같은 산업 시설이 있어 직주근접의 잠재력이 있습니다. 또한, 사기막골 도예촌과 같은 문화 예술 공간이 인근에 위치하고 있어 주거 환경의 질을 높일 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 이천시가 동부권 광역 소각장, 화장장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주변 지자체와 갈등을 겪었던 사례가 있습니다. 본 물건지 자체의 직접적인 영향은 없을 것으로 보이나, 이천시 전반의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 인지할 필요는 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있어 2~3인 가구의 주거 공간으로 적합합니다. 2013년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 위생, 난방, 소방 설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 차량을 이용하면 이천시내 상권 및 편의시설(마트, 병원 등)까지 약 10분 내외로 접근 가능하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박정훈의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 총액 및 배당 내역을 정확히 파악하여 인수 금액을 산정하는 것이 필수적입니다. 또한, 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 이천시 사음동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 환경 또한 무난한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 낙찰가 결정에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 따라서 명확한 권리 분석과 함께 신중한 입찰 금액 산정이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물: 2013년 사용 승인된 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

2. 양호한 입지: 주택 밀집 지역에 위치하며, 차량 이용 시 이천 시내 접근성이 좋습니다.

3. 저가 매수의 기회: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. 문화/관광 인접성: 사기막골 도예촌 등 이천의 문화 자원을 가까이 두고 있어 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

보증금 인수 관련 위험을 정확히 분석하고, 이를 고려한 합리적인 투자 금액을 설정한다면 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

법원 정보

여주지원 경매5계