나이스옥션 법원경매 수원 2024타경84105 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다누 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "농서 근린공원" 남측 인근에 위치하며，주위로는
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 업무용 및 상업용 빌딩, 근린생활시설，관공서, 공원등이
소재하여 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며，인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 1층 엘 127호,1층 엘 128호로서，

외 벽 : 법랑판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1,2) 근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.(상호 : fun Beerking)

(후면 "내부구조도" 및 "사진" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비，승강기，소방설비, 지하주차장시설등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 공업용 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 지하주차장 진입가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
목록 1, 2는 호별 구분없이 일반음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경84105 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘127호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘127호)

* 용도: 근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 2,331,000,000원

* 토지면적: 56.21㎡ (약 17.00평)

* 토지지분: 56.21㎡ (약 17.00평)

* 건물면적: 114.40㎡ (약 34.61평)

* 건물지분: 114.40㎡ (약 34.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOO (안양농업협동조합으로 추정)

* 주의사항: 일괄매각, 목록 1, 2는 호별 구분 없이 일반음식점으로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "농서 근린공원" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무용 및 상업용 빌딩, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로서 공업용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북측으로 지하주차장 진입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 29일자 안양농업협동조합 근저당 (을1)입니다.

* 낙찰 후 소멸 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (을1, 을2, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13)는 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,920,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 4월 30일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원. 본건 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 특성: 본건이 위치한 프리미엄원희캐슬 기흥서천 건물은 10층 규모의 지식산업센터로, 총 734개의 호실을 포함하고 있습니다.

* 주변 상권: 인근에 다수의 아파트 단지와 주택가, 산업단지, 기타 상업용 빌딩들이 복합적으로 분포하고 있어, 다양한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 점포 활용: 현재 일반음식점(fun Beerking)으로 운영 중이며, 1층 상가라는 점에서 높은 가시성과 편리한 접근성을 자랑합니다. 이는 지식산업센터 내 종사자 및 인근 거주민을 대상으로 하는 상권으로서 잠재력이 있음을 시사합니다.

* 상권 발전 가능성: 주변 지역의 지속적인 택지개발 및 산업단지 조성 사업은 향후 상권의 활성화 및 가치 상승을 기대하게 하는 요인입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 농서 근린공원이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다. 또한, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 다양한 업무용 빌딩, 근린생활시설, 관공서 등이 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 인프라: 주요 도로망 접근이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각: 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 두 자산 모두에 대한 면밀한 가치 평가가 필수적입니다.

* 이용 현황: 목록 1, 2(본건 포함 추정)가 호별 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이라는 점은, 향후 업종 전환, 점포 분할 또는 재임대 시 별도의 협의 및 명도 과정이 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획 제한: 성장관리권역, 택지개발지구 등의 지역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 권리관계: 임차인 황 은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 배당 과정에서 예상치 못한 변동 가능성이 있는지 추가 확인이 필요함을 시사합니다. (일반적으로 인수 보증금은 없으나, 소액이라도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.)

* 높은 권리총액: 등기부상 총 채권액이 감정가와 비교했을 때 높은 편에 속합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 위치한 프리미엄원희캐슬 기흥서천 내 1층 상가 점포입니다. 본 건물은 지식산업센터이며, 해당 점포는 현재 일반음식점으로 운영 중입니다. 주변의 주거 및 업무 시설과의 연계성이 우수하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 명확한 상태입니다. 다만, 건물 내에서 여러 호실이 구분 없이 사용되고 있는 점과 토지이용계획상의 제한 사항은 면밀한 현장 조사 및 추가 검토가 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 용인시 기흥구는 지속적인 산업단지 개발 및 도시 정비 사업이 추진되고 있어, 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 1층 상가의 이점: 뛰어난 가시성과 접근성을 바탕으로 하여, 일반음식점 외 다양한 업종으로의 전환이 용이하며, 신규 임차인 확보에도 유리합니다.

* 명확한 권리 관계: 경매 절차를 통해 모든 기존 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 적습니다.

* 배후 수요: 주변에 형성된 다수의 주거 단지와 업무 시설의 종사자들을 대상으로 한 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,331,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 산정 근거: 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 인수할 보증금이 없는 상태입니다. 현재 감정가는 23억 3천 1백만원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 주변 상권의 실제 임대 시세, 공실률, 향후 예상 임대 수익률, 건물의 관리 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적인 경매 투자 전략으로는 감정가의 80%에서 90% 사이의 가격대를 시작점으로 삼아, 경쟁 상황과 물건의 가치를 면밀히 분석하여 유동적으로 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (본 보고서에서는 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 포함되지 않았으므로, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.