나이스옥션 법원경매 서울중앙 2018타경6939 [1] 서울특별시 중구 충무로4가 120-3 4층10호외 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 예관동 소재 ""서울중구청"" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩,
아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3·4호선 충무로역이 소재하는 등
대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브 17층 건물 내 제4층 제10호 등으로서,
외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호는 샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)~(6), (19)~(36), (40)~(48) : ""사무실 등""으로 이용중임.
(별첨 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참조)

설비내역

공동 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 사무실 및 시장, 은행, 아파트 등 복합용도부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로인 ""퇴계로""등과 접하며, 동측 및 서측으로 현황 노폭 약 6m 내외의 포장도로와
각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(49):
일반상업지역 , 개발진흥지구 , 도로(2016-04-14)(접합) , 도로(접합) , 보행자전용도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(세부사항은
건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자:
외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),
서울도심(4대문안),건축선,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호(50):
일반상업지역 , 개발진흥지구 , 도로(접합) , 보행자전용도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(세부사항은 건축과에 문의)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을
위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대,
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),서울도심(4대문안)임.

공부와의 차이

기호(1)~(6), (19)~(36), (40)~(48)의 전유면적의 경우 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상
면적과 집합건축물대장상 전유부상 면적이 상이하며, 이는 집합건축물대장상 전유부상 면적에
공용부분의 면적이 별도 구분없이 산입되어 등재된 것으로 추정되는바 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계
미상임

(2)기타
별첨 ""사진""과 같이 유치권 표시가 존재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(목록 49, 50. 지분매각)
- 목록 7 내지 19, 37 내지 39.는 취소·기각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2018타경6939 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 충무로4가 120-3 4층10호 외

* 용도: 근린상가

* 감정가: 7,787,540,000원

* 토지면적: 113,368.20㎡ (약 34,294.8평)

* 토지지분: 108.66601㎡ (약 32.87평)

* 건물면적: 1,297.74㎡ (약 392.55평)

* 건물지분: 1,297.74㎡ (약 392.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 백OO

* 특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는임차인, 정비구역

* 주의사항:

* 일괄매각 (목록 49, 50. 지분 매각)

* 목록 7 내지 19, 37 내지 39.는 취소·기각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중구 예관동 소재 "서울중구청" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3·4호선 충무로역이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 광대로인 "퇴계로" 등과 접하며, 동측 및 서측으로 현황 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 개발진흥지구, 도로, 보행자전용도로, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지, 외국인 등 특정 용도 해당), 서울도심(4대문안), 건축선 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

* 주변 환경: 도심 지역에 위치하여 금융, 행정, 상업 시설 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부요약:

* 갑4: 2003-12-02 접수, 이전청구권가등기(매매예약), 인수 대상. (매매예약 2004년 6월 22일 매매)

* 을14: 2004-06-22 접수, 근저당권 (최정미), 650,000,000원, 말소기준권리, 말소.

* 갑17: 2004-08-04 접수, 소유권이전청구권가등기(매매예약), 정한남, 말소되지 않음.

* 갑19: 2004-08-12 접수, 가압류 (박승권), 30,000,000원, 말소.

* 갑21: 2004-10-11 접수, 가압류 (이점순), 160,000,000원, 말소.

* 갑22: 2005-02-28 접수, 가압류 (박길순), 120,000,000원, 말소.

* 갑23: 2006-08-03 접수, 압류 (서울특별시), 말소.

* 갑26: 2008-04-07 접수, 압류 (서울특별시중구청), 말소.

* 갑27: 2008-09-24 접수, 압류 (중부세무서), 말소.

* 갑30: 2014-02-19 접수, 압류 (서울특별시중구), 말소.

* 을14-1: 2015-09-11 접수, 14번근저당권부채권압류 (삼성세무서), 말소.

* 갑37: 2018-08-24 접수, 강제경매 (백옥자), 513,246,574원, 말소.

* 갑17-7: 2018-11-14 접수, 17번가등기소유권이전청구권가처분 (최정미), 말소되지 않음.

* 갑38: 2018-11-14 접수, 가압류 (정길영), 177,950,000원, 말소.

* 갑39: 2019-09-10 접수, 압류 (서초세무서장), 말소.

* 갑40: 2021-04-23 접수, 압류 (국민건강보험공단), 말소.

* 등기부 채권 총액: 1,137,950,000원

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2004-10-19, 배당신고일자 2018-11-09, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2004-10-16, 배당신고일자 2018-11-09, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2004-10-16, 배당신고일자 2018-11-09, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2004-06-17, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 정애연 임차인의 보증금 200,000,000원은 대항력으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 수 있음)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 서울의 핵심 상업 및 업무 지구인 중구 충무로에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지하철 3·4호선 충무로역이 인접해 있어 서울 전역으로의 접근성이 매우 뛰어나며, 이는 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 확보하는 데 기여합니다.

* 퇴계로 등 주요 간선도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

* 주변에 다양한 상업용 빌딩, 업무 시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 재정비촉진지구 및 정비구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

* 과거 '진양메트로찜질사우나'로 이용되었던 이력이 있으나, 현재는 사무공간 등으로 리모델링된 상태로, 다양한 업종 전환이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 본 건은 서울 중구청 인근에 위치하여 공공기관 및 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변에 병원, 은행, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의를 위한 다양한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 대중교통의 중심지인 충무로역을 중심으로 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있는 교통망을 자랑합니다.

* 도심 지역 특성상 다양한 문화생활 및 비즈니스 활동을 영위하기에 유리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정애연 씨는 200,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 비용이 발생함을 의미합니다.

* 유치권 표시: 감정평가서상 유치권이 표시되어 있는 바, 해당 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* 건물 공부상 면적 차이: 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상의 전유 면적이 상이하며, 공용부분 면적이 산입된 것으로 추정되어 정확한 면적 및 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 호별 위치 확인 곤란: 일부 구분건물의 경우, 정확한 위치 및 면적 확인이 어려운 점이 있어 현장 조사 시 세심한 주의가 요구됩니다.

* 건물 주용도 불일치 가능성: 건축물 표제부 상 주 용도가 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 실제 용도에는 '사무실, 시장, 제2종근린생활시설' 등 다양한 용도가 포함되어 있어, 실제 이용 현황과 공부 상 용도 간의 차이 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 다수의 권리 설정: 등기부 상 다수의 가압류, 압류, 가등기 등이 설정되어 있으나, 대부분 말소 대상 권리로 보입니다. 다만, 말소되지 않는 권리(갑17 소유권이전청구권가등기)가 존재하므로 최종 권리 분석이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심 업무지구에 위치하여 입지적 가치가 매우 높으며, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 또한 기대됩니다. 대중교통 및 도로 접근성이 뛰어나며, 상권 또한 활성화되어 있어 투자 가치가 충분한 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 유치권 표시, 면적 불일치 등 복합적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 할 물건입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최상의 도심 입지: 서울 핵심 지역인 충무로에 위치하여 수요가 풍부하고 미래 가치가 높습니다.

* 높은 개발 잠재력: 재정비촉진지구 및 정비구역 지정으로 향후 도시 개발 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 대규모 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 넓은 면적의 활용이 가능하며, 다양한 개발 또는 임대 사업에 적합합니다.

* 역세권 프리미엄: 충무로역(3, 4호선) 초역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 임대 및 매매 수요 확보에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 7,787,540,000원

* 인수 보증금 (임차인 정애연): 200,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 추가로 인수해야 하는 점과 유치권 표시, 면적 차이 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가액을 기준으로 하되, 리스크 요인과 시장 상황을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 통상적으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 해당 물건의 실제 시장 가치, 경쟁 현황, 인수 부담 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 전문가 컨설팅이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.