나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101573 [1] 서울특별시 종로구 연건동 299-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 연건동 소재 서울대학교병원 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선 혜화역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1) 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지[단독주택 및 사무소]로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1) 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(건축법)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2024-08-31~2025-08-30),서울도심(2019-08-09)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)는 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평스라브 지하1층~지상4층 건물로
외벽 : 대리석 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

사무소 및 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(2) 건물 중 후첨 ""사진용지"" 및 ""건물개황도""와 같이 ""제시외건물㉠~㉢""이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101573 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 연건동 299-2

용도: 근린주택 (지하1층~지상4층, 사무소 및 단독주택 이용)

감정가: 1,205,964,750원

토지면적: 90.20㎡ (약 27.3평)

건물면적: 179.06㎡ (약 54.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 35.50㎡ (약 10.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 제시외 건물 포함 매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 연건동 소재 서울대학교병원 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 혜화역이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

2.3. 토지형태 및 이용

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지(단독주택 및 사무소)로 이용 중임.

2.4. 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 이 도로를 통하여 인근 지역으로의 연계가 가능함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에 관한 허가구역(2022-08-26)(지정기간:2024-08-30까지), 서울도심(2019-08-09).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지: 소유권 이전(윤낙영, 윤은, 임길호) 후, 2018년 3월 23일 중소기업은행 근저당권(3.48억, 말소기준권리) 설정. 이후 중소기업은행 추가 근저당권(2.4억) 및 기술보증기금, 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단의 가압류 다수. 2025년 1월 22일 중소기업은행 임의경매 개시. 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 건물: 2019년 6월 28일 소유권 보존(임길호). 2019년 6월 28일 중소기업은행 근저당권(3.48억, 말소기준권리) 설정. 이후 추가 근저당권 및 가압류 다수. 2025년 1월 22일 중소기업은행 임의경매 개시. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부 상 2018년 3월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)이 말소기준권리임. 건물 등기부 상 2019년 6월 28일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)이 말소기준권리임. 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸됨.

3.3. 임차인 현황

* 표 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019.07.25. 대항력 없음.

* 주의: 보증금액이 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서에 지상권 관련 내용이 명시되지 않아 추가 확인 필요)

3.5. 총 등기부채권액

약 1,218,524,720원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

* 2025년 2월, 연건동 314-1 (건축년도 2001, 다세대, 전용면적 74.6㎡) 5.85억원 거래.

* 2026년 3월, 연건동 93-3 (건축년도 1997, 다세대, 전용면적 59.82㎡) 2.5억원 거래.

* 2026년 3월, 연건동 117 (건축년도 2000, 연립, 전용면적 54.57㎡) 3.65억원 거래.

4.2. 분석 의견

제공된 최근 매매 사례는 본건(2018-2019년 신축 추정 근린주택)과는 건물 종류 및 건축 연도가 일부 차이가 있음. 그러나 동일 지역(연건동) 내 실거래가 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음. 가장 유사한 거래(314-1번지, 2001년식 다세대, 전용 74.6㎡)의 5.85억원 거래가액을 기준으로, 해당 면적의 평당 시세는 약 2,580만원 수준으로 추정됨. 본건의 총 건물 면적 179.06㎡(약 54.2평)에 이 가격을 단순 적용하면 약 13.5억원 수준으로, 이는 감정가 12.06억원과 유사하거나 약간 높은 수치임. 본건은 근린주택 용도로, 제공된 시세는 다세대·연립주택임을 감안할 때, 본건 감정가 12.06억원은 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 의료: 서울대학교병원, 서울 시립 헌인병원 등 우수 의료 시설 인접.

* 교육: 서울대학교 의과대학, 치의학대학원, 간호대학, 사범대 부속 초/중/고등학교 등 다수 위치.

* 교통: 지하철 4호선 혜화역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 문화/여가: 종로도서관, 국립중앙박물관 등 인접.

5.2. 혐오시설

현재까지 파악된 정보상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음. (현장 답사를 통한 추가 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권 금액: 총 등기부채권액(약 12.19억원)이 감정가(약 12.06억원)와 유사하여, 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 채권 관련 문제는 적을 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 토지 이용계획 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.08.30까지), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 건축물 노후화 및 유지보수: 2018-2019년 건축 허가된 건물로 비교적 신축에 속하나, 지하층 및 제시외 건물의 상태 점검 및 유지보수 필요성 확인이 요구됨.

* 근린주택 용도: 주거용 건물과는 달리 상업 시설이 혼재되어 있어, 소음, 통행 등으로 인한 민원이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심부인 종로구 연건동에 위치하며, 서울대학교병원 및 혜화역 등 주요 시설과의 접근성이 매우 우수함. 2018-2019년경 건축된 것으로 추정되는 비교적 신축의 근린주택으로, 토지 및 건물 전체, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각 대상임. 권리 관계는 비교적 명확하나, 토지이용계획 상 다수의 제한 사항이 존재함. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 도심, 대학가, 병원 밀집 지역으로 높은 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2018-2019년 건축 추정으로 건물의 가치 및 관리 용이성 확보.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용도 증대 가능.

* 개발 잠재력: 지역 특성상 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대. (단, 도시계획 제한사항 확인 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,205,964,750원을 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 현황, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 총 채권액이 감정가와 유사하며, 인수되는 임차인의 보증금이 없어(대항력 없음) 낙찰자는 부담이 적음. 따라서 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있음.

보수적인 관점에서 감정가의 90%~100% 수준인 약 10.8억원 ~ 12.1억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 본 물건의 건물 용도(근린주택), 면적, 건축 연도 등을 고려한 면밀한 시세 분석 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제반 리스크를 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.