나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101405 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철2호선 ""신대방역"" 남측 인근에 위치하며 주변환경은 로선상업지역으로 업무시설 및 오피스텔, 상업시설, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 업무시설 및 오피스텔 중 14층 1407호로서
외벽 : 돌붙임, 인조대리석 등으로 마감
내벽 : 수성페인트로 마감
창호 : 샤시창임
(본건의 내부구조는 복층으로 되어있음)

이용상태

업무시설 오피스텔로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단위 장방형토지로서 등고평탄하며 업무시설 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

서측으로 광로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임
본건은 복층구조로 되어 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101405 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1407호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.088㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

건물 지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 더위일관악파크뷰

준공일: 2021년 12월 13일 (사용승인일 기준)

총 층수: 14층

해당 층수: 14층

1.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 250,000,000원

말소기준권리: 서울중앙지방법원 강제경매개시결정 (2025타경101405)

2.

3. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철 2호선 "신대방역" 남측 인근에 위치합니다.

주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진출입이 자유로우며, 단지 앞 도로 상황도 양호합니다.

2.2. 주변 환경

본 건이 위치한 지역은 로선상업지역으로 업무시설, 오피스텔, 상업시설, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 복합적인 환경입니다.

난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

3.

4. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 해당 없음)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(우지현)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 04월 04일

확정일자: 2022년 03월 22일

배당신고일자: 2023년 06월 09일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 상세

을구 3번: 우지현 주택임차권 (접수일 2023-06-09, 권리금액 250,000,000원)은 말소 예정입니다.

물건명세서 상 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 2026.06.19.자 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 특이사항

특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경"으로 기재되어 있으나, 상세 권리분석 결과 및 제출된 확약서에 따르면 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

'공동담보'의 경우, 본 건 외에 추가 담보물이 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4.

5. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 서울 지하철 2호선 신대방역 인근의 일반상업지역에 위치하여 배후수요와 유동인구가 풍부한 지역입니다.

오피스텔, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

주변에 학교와 주거단지가 있어 직주근접 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.

6. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통

서울 지하철 2호선 신대방역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6.

7. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

법적 절차에 따라 명도를 진행해야 할 수 있으며, 이에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

'공동담보' 물건으로 기재된 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 다른 담보물건에 우선순위 권리가 있거나, 해당 물건과 연관된 채무 문제가 예상보다 복잡할 경우 추가적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후 및 관리 상태

2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 14층 건물로서 장기적인 건물 관리 및 유지보수 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 더위일관악파크뷰 오피스텔 14층 1407호로, 전용면적 17.30㎡ (약 5.23평)의 소형 오피스텔입니다. 서울 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다.

8.2. 권리 분석 종합

말소기준권리인 강제경매 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특히 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

8.3. 투자 가치

역세권 오피스텔이라는 점과 상업지역 내 위치, 그리고 권리관계가 명확한 점은 긍정적인 투자 요소입니다. 다만, '공동담보' 물건 여부와 명도 과정에서의 원활한 진행 여부가 향후 투자 성패에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

9.

10. 투자 포인트

9.1. 입지 강점

서울 지하철 2호선 신대방역 초역세권으로, 직장인 임대 수요가 풍부합니다.

관악구 신림동의 주요 상업 및 업무지구에 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

9.2. 권리 분석 용이성

임차인과의 보증금 인수 문제가 완전히 해소되어 권리 분석 상 추가 부담이 없습니다.

9.3. 시세 차익 가능성

감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 추가적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (본 보고서 작성 시점 기준, 외부 시세 조사 결과는 반영되지 않았습니다.)

10.

11. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 물건은 인수할 임차보증금이 0원이므로, 감정평가액 255,000,000원을 기준으로 투자 가치를 산정합니다.

일반적으로 경매 시장에서 유사 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준을 형성하는 경우가 많습니다.

본 건의 경우, 소형 오피스텔이라는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

10.2. 권장 입찰가 범위 (참고용)

*현 시세 조사가 선행되어야 하며, 아래는 일반적인 경매 낙찰가율을 적용한 참고 범위입니다.*

감정가: 255,000,000원

예상 낙찰가율: 80% ~ 90%

예상 입찰가 범위: 약 204,000,000원 ~ 229,500,000원

11.

12. 참고사항

11.1. 임대차 관계 주의

본 물건의 임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 명도 진행 시에는 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다.

11.2. 공동담보 확인

'공동담보' 기재 사항에 대한 추가적인 조사를 통해 해당 물건의 담보 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.