나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100921 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-607 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100921 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-607 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경100921 | 소재지: 서울특별시 관악구 국회단지12길 24(봉천동), 4층402호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 106,906,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경100921 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100921 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-607 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

건물면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 기본 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호입니다. 사용승인일은 2021년 1월 8일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "서울관광고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 "봉천역"이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

해당 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 정OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본 등 권리관계에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요하나, 경매 절차를 통해 소유권 이전 및 기존 권리 소멸이 이루어질 것으로 예상됩니다. 다만, "기타참고사항"에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 인수되는 임차권 등이 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근 학교 소재로 인해 학생 및 교직원 대상의 상권도 일부 형성되어 있을 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심상업지구와는 거리가 있어, 주변 상권은 주거지 배후 상권의 성격이 강할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

해당 물건은 다세대주택으로 현재 이용 중에 있습니다. 건물은 2021년 사용승인되어 신축에 가까운 상태이며, 내외부 마감 상태도 양호할 것으로 추정됩니다. 도시가스 난방, 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역은 동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 신축 시 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에는 서울관광고등학교 외 다수의 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 또한 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 개발 및 도시 계획 변화에 따라 주변 환경은 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

8. 잠재적 리스크

임대 관계 미상으로 인한 명도 저항 또는 예상치 못한 임차권 인수 가능성이 있습니다. 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 각종 법적 제한이 있어 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축이나, 내부 관리 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 서울 관악구의 주거 밀집 지역에 위치한 신축 다세대주택으로, 봉천역 및 학교 인근에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 고려해볼 때, 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 명도 및 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

10. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 사용승인)으로 상품성이 우수합니다.

지하철 2호선 봉천역 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

주변에 학교가 많아 교육 환경 및 잠재적 수요가 양호합니다.

일반적인 주거지대로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

토지면적 18.53㎡, 건물면적 20.91㎡로 소형 주택에 해당하여 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계