나이스옥션 법원경매 고양 2024타경70219 [1] 경기도 파주시 다율동 1041-3 이타워2 지1층비15호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "산들초등학교" 북서측 인근에 위치하는 이타워2 지1층 비15호, 6층 602호 및 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 각각의 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1,2 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건으로서,

외벽: 돌붙임 및 복합판넬마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

기호3 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상20층건으로서,

외벽: 돌붙임 및 복합판넬마감 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호1: 표시상 "사탄곱창"으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

기호2: 별도의 표시없이 폐문 중이었으며, 공부상 "교육연구시설(학원)"이며, 건물 게시판 표시상 "개인사무실"로 표시되어 있습니다.

기호3: 오피스텔로 사용 중입니다.

설비내역

기호1,2: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

기호3: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2: 두 필지 일단으로 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

기호3: 두 필지 일단으로 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2(다율동 1041-3,1041-4): 근린상업지역, 근린상업지역(2022-05-27), 도시지역(파주운정3지구), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로3류(폭 25m-30m)(2021-11-01)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2022-12-29)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-15)(가칭)운정9초등학교 상대보호구역, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법>

기호3-와동동 1456-1: 도시지역(파주운정지구), 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(지산초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>
와동동 1456-2: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

상호'사탄곱창'으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경70219 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 해올1길 31 (다율동), 이타워2 지1층 비15호 (구: 다율동 1041-3)

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 업무시설)

* 감정평가액: 196,000,000원

* 토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건 (동일 부동산에 대한 다수 경매 사건이 존재할 수 있음을 의미)

* 건축물 정보: 이타워2 (철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층 지상 7층 건물) 중 지하 1층 비15호

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 다율동 소재 "산들초등학교" 북서측 인근

* 주위환경: 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역(파주운정3지구), 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합.

* 추가 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(운정9초등학교), 제한보호구역(전방지역:25km), 택지개발지구(파주운정3지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (파주연천축산업협동조합, 2023.01.25. 접수, 금132,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 본건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이송강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-19

* 확정일자: 2024-02-19

* 배당신고일자: 2024-07-03

* 대항력: 없음. (임차인이 대항력이 없어 보증금 및 권리 인수 의무가 없습니다.)

* 임차인 정보 요약:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 총 등기부채권액: 628,000,000원

* 주요 권리 내용:

* 소유권 이전 (갑2)

* 근저당 (을1, 을2) - 말소기준권리

* 가압류 (갑3)

* 압류 (갑4, 갑6, 갑8)

* 강제경매 (갑5) - 본 경매 개시 결정

* 임의경매 (갑7) - 타 경매 사건

* 모든 권리는 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

* 대상지: 이타워2 지하 1층 비15호 (용도: 근린상가)

* 주변 상권: 상업, 업무용 건물이 밀집된 복합 상권으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 업종 현황: 본건과 관련된 것으로 추정되는 '사탄곱창' 상호가 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 해당 상권의 주요 업종 중 하나로 볼 수 있습니다.

* 잠재력: 상업업무지대 내 위치하여 유동인구가 많고, 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "산들초등학교" 북서측 인근에 위치하며, "운정9초등학교" 상대보호구역에 해당합니다. "지산초등학교"도 인근에 있습니다.

* 교통시설: 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업업무지대에 밀집된 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으므로, 현재 진행 중인 사건들의 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 상호 사용 정보: '사탄곱창' 상호 사용 관련 정보는 해당 사업체의 현재 운영 상황이나 잠재적 가치를 파악하는 데 참고할 수 있으나, 직접적인 법적 리스크로 해석되지는 않습니다.

* 법규 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역), 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 지하층: 본건은 지하 1층에 위치하므로, 채광, 환기, 습기 등 물리적인 환경적 제약을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 다율동에 위치한 근린상가(집합건물)로, 상업업무지대 내 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정평가액은 196,000,000원이며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다. 주변으로 학교, 교통시설, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다만, 중복사건 여부 및 지하층의 물리적 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들이 다수 존재하며, 모두 소멸 예정이므로 낙찰 후 권리 관계에 대한 우려가 적습니다.

* 입지 경쟁력: 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 유동인구가 많아 상가로서의 잠재적 가치가 높습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 추가 비용이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 지역 성장 가능성: 파주운정3지구 등 신규 택지 개발 지구 인근에 위치하여 장기적인 지역 성장 및 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 196,000,000원

* 인수 예정 보증금: 0원

* 본 건은 권리 인수 부담이 없고, 상업지역 내 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 경매 시 경쟁률이 높을 수 있습니다. 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적인 경우 감정가의 80%~120% 범위 내에서 결정되지만, 본 건의 특성을 감안하여 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.