나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81011 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 694-23 리치빌리지 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 장곡검문소 동측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 통일로(1번 국도)가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2012. 5. 29. 사용승인) 중
4층 401호로
외벽 ; 드라이비트 및 외장타일 마감
내벽 ; 벽지 및 타일마감
창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 2개동의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역,
군사기지 및 군사시설보호법에 의한 제한보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.26.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경81011 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 694-23 리치빌리지 103동 4층 401호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

사용승인일: 2013년 05월 29일

건물총층수: 지하 1층, 지상 4층 중 4층 401호

건물면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

토지면적: 58.35㎡ (약 17.65평) (토지지분: 58.351㎡)

감정가: 146,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 장곡검문소 동측 인근에 자리하며 주위는 다세대주택과 단독주택이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2013년 5월 29일에 사용승인되었으며, 본건은 4층 중 4층에 위치한 401호입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 이용 중이며, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형으로 다세대주택 2개동의 부지로 이용 중이며, 남측으로 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 장곡검문소 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택과 단독주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

근거리에 통일로(1번 국도)가 위치하고 있어 접근성이 양호하며, 본건까지 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이재훈

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-29

확정일자: 2022-02-14

배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 대상입니다.

* 임차인: 제갈한범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이며, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 5월 26일자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이는 본 건 경매 절차 진행 시 임차인과 관련된 법적 분쟁이나 인수 부담이 최소화될 수 있음을 시사합니다. 제갈한범 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 실제적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 주택 현황

본건이 소재한 리치빌리지 외에도 주변에 양지그린타운, 위너스빌, 블루캐슬 등 다양한 다세대주택 단지가 형성되어 있습니다. 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면, 45㎡ 내외의 면적에서 1억 700만원에서 1억 2,500만원 수준의 실거래가가 형성되어 있습니다. 이는 본건(58.38㎡)의 시세 산정에 참고할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변에 다세대 및 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

주거용으로 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

정확한 주변 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사나 외부 지도 서비스 확인이 필요하나, 일반적으로 해당 지역은 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖춘 주거 지역일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

대항력 있는 임차인(제갈한범)이 존재하나, 보증금이 0원이어서 실질적인 보증금 인수 위험은 낮습니다. 다만, HUG의 인수조건 변경 확약서가 제출되었음에도 불구하고, 법적 해석이나 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 일부 제한구역(성장관리구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등)에 해당되어 향후 토지 이용이나 건축 관련 계획에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 146,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출과 임차인 제갈한범의 보증금 0원이라는 점은 낙찰자의 임차인 관련 인수 부담을 최소화하는 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 잠재적 리스크를 충분히 고려한다면 시세차익 또는 임대수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 적극적인 인수조건 변경으로 임차인 관련 위험이 상당 부분 해소되었습니다.

* 보증금 0원의 대항력 있는 임차인으로 인한 실질적인 인수 부담이 없습니다.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리관계가 명확하며, 낙찰 후 명도 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

* 최근 인근 지역 다세대주택 매매 시세를 고려할 때, 시세보다 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 내유동 일대의 향후 지역 개발 및 교통망 확충 가능성을 고려한 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 건물면적은 58.38㎡(약 17.66평)입니다. 주변 다세대주택의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 45㎡ 내외의 면적에서 ㎡당 약 236만원에서 277만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다. 본건의 면적(58.38㎡)과 건축 연도(2013년)를 고려하여 시세를 산정하면, ㎡당 236만원 기준으로 약 1억 3,766만원, ㎡당 277만원 기준으로 약 1억 6,156만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가 1억 4,600만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다. 시세 분석 결과와 감정가격을 종합적으로 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 85% ~ 99% 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 향후 시세 상승 시 수익을 창출하거나, 임대 수익률을 확보하기 위한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.