나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4527 [1] 경기도 가평군 가평읍 마장리 825-7 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2024.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 마장리 소재 "마장1리회관" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 전원주택, 농가주택 및 농경지등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스장류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 인접지와 등고 유사한 평지의 건부지입니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023.08.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 박공지붕(철근콘크리트구조) 2층건으로
외벽: 돌붙임,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 마장리 825-7번지에 위치한 단독주택입니다. 2023년 8월 7일에 사용승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 2층 건물입니다.

1.2. 토지 정보

토지는 총 689.00㎡(약 208.43평)이며, 이 중 본 물건의 토지 지분은 417.0068㎡(약 126.15평)입니다. 토지 역시 2필지로 구성되어 있으며, 인접지와 등고가 유사한 평지의 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

건물은 연면적 168.85㎡(약 51.08평)의 철근콘크리트구조 박공지붕 2층 단독주택입니다. 2023년 8월 7일에 사용승인되어 최신 축조된 건물이며, 외벽은 돌붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 500,836,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 주식회사론타이틀홀더대부이며, 채권액은 375,000,000원입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 압류 및 임의경매 개시결정이 있었으나, 모두 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 내용은 명확한 정보가 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 가평군 가평읍 마장리 소재 "마장1리회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 전원주택, 농가주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 신경섭, 이보영 소유권 이전 내역이 있으며, 2019년 2월 19일 이보영 앞으로 소유권 이전되었습니다. 말소기준권리인 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당(2023년 9월 27일, 3억 7,500만 원)이 있으며, 이에 따른 근저당권부채권질권 설정 및 다수의 압류, 임의경매 개시결정 등이 존재하였으나 모두 말소 예정입니다.

건물 등기부상 2023년 9월 11일 이보영 앞으로 소유권 보존 등기되었습니다. 이 또한 주식회사론타이틀홀더대부의 근저당(2023년 9월 27일, 3억 7,500만 원)이 말소기준권리이며, 이에 따른 근저당권부채권질권 설정, 압류, 임의경매 개시결정 등이 있었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세

최근 가평군 가평읍 마장리 및 인근 지역의 단독주택 매매 시세는 평당 150만 원에서 200만 원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 토지 지분은 약 126평이며, 건물 면적은 약 51평입니다.

건축물대장상 해당 주소지(마장리 825-7)의 토지 면적은 291㎡(약 88평)로 기재되어 있으나, 감정평가서상의 토지 면적은 689㎡(약 208평)입니다. 이는 2필지가 합쳐진 면적으로 보이며, 이에 따라 본 건의 토지 가치는 더 높을 것으로 예상됩니다.

최근 2026년 9월 24일 기준, 가평읍의 토지 거래는 평당 20만 원에서 188만 원까지 다양하게 나타나고 있으며, 신축 단독주택의 경우 4억 5천만 원에서 6억 7천만 원 이상까지 매물이 존재합니다. 특히, 2023년 8월 사용승인된 신축 건물이라는 점은 시세 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 현재 시장 동향

가평 지역은 수도권에서의 접근성이 좋아 전원주택 및 세컨하우스 수요가 꾸준히 있는 편입니다. 다만, 최근 부동산 시장의 변동성을 고려할 때, 개별 물건의 입지, 상태, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, "마장1리회관" 인근에 위치하며 차량으로 가평읍 시내 접근이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

등기부상 말소될 권리는 다수 존재하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 부분도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 토지가 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당하므로 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

토지 제시외 면적이나 건물 제시외 면적은 없는 것으로 표기되어 있으나, 현장 확인을 통해 실제 이용 상태를 점검하는 것이 좋습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 가평군 전체적으로는 장사시설 건립 관련 논란이 있었던 점을 감안할 때, 장기적인 관점에서 지역 주민들의 민감도를 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 단독주택으로, 토지 면적이 넓고 주택 상태가 양호하다는 장점이 있습니다. 감정가는 5억 836만 원으로 책정되었으나, 유사 신축 단독주택의 현재 시장가격을 고려할 때, 입찰을 통해 적정가에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 등기부상 미확인 권리(지상권) 및 임대 관계 미상 부분에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 8월 사용승인된 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 총 689.00㎡(약 208평)의 토지 중 417.0068㎡(약 126평)의 지분으로, 쾌적한 전원생활이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도가 높습니다.

* 입지 조건: 전원주택 밀집 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 감정가는 500,836,000원입니다. 현재 가평 지역의 신축 단독주택 시세를 감안할 때, 낙찰가율 85% ~ 95% 수준을 고려하여 약 4억 2천 5백만 원 ~ 4억 7천 5백만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수할 보증금이 없는 조건이며, 물건의 현장 상태, 권리관계 확인 결과, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 특히, 미확인 권리 및 임대 관계 미상에 대한 조사가 완료된 후, 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.