나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5452 [2] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비35호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5452 [2] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비35호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경5452 | 소재지: 서울특별시 영등포구 국회대로50길 20, 제상가동 제지하1층 제비35호 (영등포동7가, 포레나영등포센트럴) | 감정가: 142,000,000원 | 최저가: 58,163,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 권리 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경5452 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비35호

용도: 판매시설 (상가)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

건물면적: 18.62㎡ (약 5.63평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 재정비촉진지구

1.2. 권리분석 (경매 진행)

본 건은 채권자 신OOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자는 이OO, 채무자는 주OOOOOOOO로 소유자와 채무자가 다른 점은 제3자 담보 제공일 가능성을 시사합니다.

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 판단되나, 경매구분이 임의경매인 점을 고려할 때 채권자의 근저당권 또는 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 건물 사용승인일이 2020년 10월 29일로 비교적 신축에 해당합니다.

가장 중요하게 확인해야 할 리스크는 상가의 *임대차 관계*입니다. 현재 '근린생활시설로 이용예정임'으로 기재되어 있고, '임대관계 미상임'이므로, 현황조사 시 *공실* 상태인지, 혹은 임차인이 있으나 권리신고가 미비한 상태인지 반드시 확인해야 합니다. 공실 상태라면 명도 리스크는 적으나, 낙찰 후 수익을 내기 위한 임차인 유치에 시간과 비용이 필요합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 건은 서울 영등포구 영등포동7가에 위치한 주상복합 상가 포레나영등포센트럴 내 지하1층 상가입니다. 위치는 '영중초등학교' 동측 인근이며, 공동주택과 상업시설이 혼재된 일반상업지역에 해당합니다.

최대 강점은 *교통 접근성*입니다. 서울 지하철 5호선 "영등포시장역"과 인접하며, 검색 결과에 따르면 *지하 1층이 영등포시장역과 바로 연결*되는 초역세권 상가로 확인됩니다. 건물 서측(27m), 남측(15m), 동측(8m)의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성 역시 매우 양호합니다. 제반 교통상황은 서울에서도 최고 수준의 입지입니다.

2.2. 상권 분석 및 환경

본 건 상가는 지하 1층에 위치하며, 이용상태는 근린생활시설로 이용 예정이었습니다. 신축 건물(2020년 준공)이므로 위생, 급배수, 승강기, 소화, 지하주차장 등의 설비는 완벽하게 구비되어 있습니다.

주변은 공동주택 및 상업지역이 혼재하는 영등포 뉴타운 재개발 지역으로, 신규 아파트 단지의 배후 수요와 지하철역 연계라는 더블 프리미엄을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 준공 초기에는 상가가 공실인 상태도 확인되었으나, 시간이 지남에 따라 안정화가 필요한 상황으로 보입니다.

혐오시설 검색 결과, 단지 주변에서 특별히 기피할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 생활 정보 및 개발 호재

본 건은 '재정비촉진지구(영등포재정비촉진지구)' 내에 위치합니다. 이는 영등포 지역 전체의 도시 환경 개선 및 재정비를 위한 특별법상의 지역이라는 의미로, 향후 상권 활성화 및 지가 상승에 긍정적인 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다. 교육환경보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

1. **공실 리스크:** 현재 '이용예정', '임대관계 미상'은 곧 공실 상태일 가능성이 높다는 것을 의미하며, 낙찰 후 임차인 유치까지의 기간 동안 임대 수익이 발생하지 않는다는 리스크를 안고 있습니다.

2. **지하층 한계:** 지하 1층 상가의 경우 지상층 대비 가시성 및 접근성에 한계가 있어 업종 선택 및 임차인 유치에 어려움이 있을 수 있습니다. 다만, 지하철역과 직접 연결되는 동선이라면 지하층의 한계가 크게 상쇄될 수 있습니다.

3. **내부 경쟁:** 동일 상가 건물 내 다른 공실 상가와의 임차인 유치 경쟁이 발생할 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

1. **초역세권 프리미엄:** 서울 지하철 5호선 영등포시장역과 지하로 연결되는 압도적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하철 유동 인구를 직접 흡수할 수 있는 동선입니다.

2. **신축 및 시설 우위:** 2020년 사용승인된 신축 건물로, 최신식 설비 및 깨끗한 건물 구조를 자랑합니다.

3. **개발 호재 (재정비촉진지구):** 영등포 뉴타운 재정비 촉진 사업의 수혜를 직접적으로 받는 지역으로, 장기적으로 지역 가치 상승이 예상됩니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 4천 2백만원으로 소액 투자가 가능한 서울 일반상업지역 내 *초역세권* 상가입니다. 임대차 리스크가 존재하지만, 5호선 영등포시장역 연결이라는 강력한 입지 조건과 재정비촉진지구라는 미래 가치를 고려할 때, 매력적인 투자처로 판단됩니다.

단기적인 임대 수익보다는, 영등포뉴타운 개발 완료 후 상권 활성화 시점까지의 *장기적인 시세차익*을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다. 낙찰자는 지하철 이용객을 대상으로 하는 테이크아웃, 편의시설, 서비스 업종 등으로 임차인을 유치하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계