나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8345 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3407-15 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 ‘위미중학교’ 북서측 근거리에 위치 하며, 주위는 과수원, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

기호(3) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형지로서, 과수원임.
기호(4) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형지로서, 과수원으로 이용중임.
기호(6) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형지로서, 과수원임.
기호(7) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형지로서, 과수원으로 이용중임.
기호(8) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형지로서, 과수원으로 이용중임.
기호(9) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형지로서, 과수원임.
기호(10) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) : 서측으로 노폭 약 14미터 아스콘 포장도로에 접함.
기호(4,6,7,8) : 맹지임.
기호(9,10) : 공부상 서측으로 도로에 접하나, 미계통 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임,
기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
기호(10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급 (2023-01-30)(저

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

제시목록상 기호(4,7,8)의 지목은 '전'이나, 현황 '과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4) 지상에 제시외분묘 1기 소재함.
기호(3,6,9)는 지목 및 현황 '과수원', 기호(4,7,8)은 지목 '전', 현황 '과수원'으로서, 취득시 '농지취득자격증명원'이 필요할 것으로 사료되나, 해당관처에 재확인 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1997.01.14)
외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 몰탈 등,
바닥 : 몰탈 등, 창호 : 철재문 등임.

기호(2) 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2012.07.19)
외벽 : 사이딩 등, 내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 강화마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

기호(5) 잡석조 슬레이트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1977.09.26)
외벽 : 사이딩 등, 내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1) : 창고시설임.
기호(2) : 단독주택임.
기호(5) : 관리사임.

설비내역

기호(2,5) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

제시목록상 기호(1)의 구조는 '블록조 슬레이트지붕'이나, 현황 '블록조 판넬지붕'임.
제시목록상 기호(5)의 구조는 '잡석조 슬레이트지붕'이나, 현황 '잡석조 강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 일부 제시외 건물 포함
목록3,4,6~9: 농지취득자격증명 제출요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8345 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3407-15

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 3,927,985,250원

토지면적: 17,754.00㎡ (약 5,371.1평)

건물면적: 248.99㎡ (약 75.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOO (세종신용협동조합)

특이사항: 농지취득자격증명, 대항력있는 임차인, 공동담보, 분묘기지권

주의사항: 일괄매각. 일부 제시외 건물 포함. 목록3,4,6~9: 농지취득자격증명 제출 요함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 ‘위미중학교’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

기호(3) 토지는 서측으로 노폭 약 14미터 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(4,6,7,8) 토지는 맹지입니다.

기호(9,10) 토지는 공부상 서측으로 도로에 접하나, 미개통 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3등급 및 4등급, 지하수자원 특별관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 세종신용협동조합의 근저당권(을19)입니다.

이후 접수된 수협은행, 농림수산업자신용보증기금의 가압류(갑3, 갑4) 및 세종신용협동조합의 임의경매개시결정(갑5)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 3,424,627,358원입니다.

* 임차인 현황

곽영섭: 대항력 있음. 보증금 70,000,000원. 차임 0원. 2021년 3월 12일 전입.

이영금: 대항력 없음. 보증금 0원. 차임 0원. 2025년 1월 22일 전입.

* 인수 가능한 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 곽영섭은 대항력이 있으므로, 배당을 통해 보증금을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 철저한 확인이 필요합니다.

* 기타 권리 사항

분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 공부상 표시 없는 묘 1기가 소재하므로, 관련 권리 관계를 확인해야 합니다.

기호(4,7,8) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '과수원'입니다.

인접토지(위미리 2635) 지상 비닐하우스 시설 일부가 본 토지를 침범한 것으로 보이며, 정확한 경계 확인을 위한 감정 측량이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 서귀포시 남원읍 위미리의 농업 지역 및 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하고 있어, 전통적인 상업 시설보다는 농업 관련 활동이나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상권 형성은 제한적입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 위미중학교가 소재합니다. 더 넓은 범위의 편의시설, 상업 시설, 의료 시설 등은 차량을 이용하여 서귀포시 시내 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교통

주요 간선도로 접근성이 양호하여 차량 이용 시 제주도의 주요 지역으로 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련

목록3,4,6~9 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 침범 문제

기호(4) 토지 지상의 묘 1기 및 인접 토지로부터의 비닐하우스 침범 가능성은 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다. 정확한 경계 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 맹지 및 도로 접근성

기호(4,6,7,8) 토지가 맹지이므로, 이용을 위한 별도의 도로 확보 방안이 필요할 수 있습니다.

* 환경 규제

계획관리지역, 각종 보전 지구, 가축사육 제한 구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용에 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 임차인 관련

대항력 있는 임차인 곽영섭의 보증금 7,000만원에 대한 배당 여부 및 잔존 채권 발생 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 서귀포시 남원읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 넓은 토지 면적과 함께 과수원, 주거용 건물, 창고 시설 등을 포함하고 있습니다. 교통 접근성은 양호하나, 일부 토지의 맹지 상태, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 및 타 토지 침범 가능성 등 다수의 권리 및 이용상의 제약 사항이 존재합니다. 세종신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 다른 채권들은 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 확보 가능성

17,754㎡에 달하는 넓은 면적은 향후 용도 변경이나 개발 시 잠재적 가치를 지닙니다.

* 농업 또는 전원 생활 적합지

현재 과수원으로 이용 중인 점과 제주도의 자연 환경을 고려할 때, 농업 목적 또는 전원 생활을 위한 부지로 고려해 볼 수 있습니다.

* 제주도의 지리적 이점

제주도라는 관광 및 휴양지로서의 가치는 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 이용 제한, 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 요구 등 여러 잠재적 리스크 요인을 복합적으로 가지고 있어, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 검토 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

특히, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.

따라서, 현재로서는 감정평가액(3,927,985,250원)을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 결정은 전문가와 상의하여 진행하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.