나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51687 [1] 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""중동초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""성호아파트 제107동 제18층 제1805호""이고, 부근은 아파트단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지대이며, 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층건 중 제18층 제1805호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

대상 구분건물(아파트)은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 무난한 부정형 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지 내로 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51687 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 107동 18층1805호

용도: 아파트

1.2. 물건 현황

감정가: 57,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

토지 지분: 22.202㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

건물 지분: 49.95㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 제18층 제1805호로서, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 토지는 무난한 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 및 토지이용계획

단지 내 도로와 외곽 공도가 연계되어 있어 단지 내 차량 출입이 가능합니다. 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 광로, 소로, 중로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(중동초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 광주지방법원 순천지원 강제경매개시결정 (2025타경51687) 등기부채권 총액: 55,000,000원.

등기부 요약:

* 을구 21번: 주택임차권 (권리자: 유진, 권리금액: 55,000,000원, 접수일자: 2023-11-30). 말소 기준 권리보다 선순위이며, "인수"로 기재되어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 전입일자 및 확정일자는 2021-11-29입니다.

* 갑구 15번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 59,805,153원, 접수일자: 2025-06-27). 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-11-29

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 "인수"로 기재되어 있으며, 보증금 55,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 보증금 및 미납 관리비

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 등기부 및 물건명세서 상 임차인 보증금 55,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.)

* 미납 관리비: 2025년 7월 기준 798,250원 (매수인이 인수해야 할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

* 아파트명: 성호1차 (성호아파트)

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1686

* 준공일: 1998년 5월 9일

* 총 세대수: 1362세대

* 최고층: 18층

* 총 동수: 8동

* 주차 대수: 452대 (지상 3대, 지하 16대, 합계 452대)

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 아파트(성호1차)의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다. (2026년 6월 기준)

* 전용면적 49.95㎡ (약 15.11평) 기준으로, 1층이 40,000,000원에 직거래되었으며, 3층이 46,500,000원에 중개 거래되었습니다.

* 전용면적 59.94㎡ (약 18.13평) 기준으로, 11층이 59,500,000원에 중개 거래되었습니다.

* 본건 감정가는 57,000,000원이며, 전용면적 49.95㎡입니다. 최근 매매 시세 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있으나, 본건이 18층으로 고층임을 감안해야 합니다.

4.3. 최근 전월세 시세 분석

* 전용면적 59.94㎡: 보증금 300만원/월세 35만원 (2024년 9월)

* 전용면적 49.95㎡: 보증금 500만원/월세 50만원 (2024년 9월)

* 전용면적 59.94㎡: 보증금 5,400만원/월세 0원 (2024년 9월)

4.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 성호아파트 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 근접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광양시 내 다른 지역(예: 황금동)에서 쓰레기 소각장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 발생하고 있다는 뉴스가 있으므로, 구매 결정 전 현장 확인 및 주변 민원 여부를 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다. 본건은 "중동초등학교" 인근에 위치하여 주거 환경에 대한 긍정적인 요소가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교육시설: 중동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내 도로 및 외부 공도와 연결되어 차량 출입이 용이하며, 주거 편의를 위한 복리시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설)이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 설비

* 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 55,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부상 해당 임차권이 '인수'로 기재되어 있으며, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 57,000,000원과 거의 맞먹는 금액으로, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비 부담

2025년 7월 기준 미납 관리비 798,250원이 확인되었습니다. 이 또한 매수인이 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

동일 면적의 최근 매매가가 4000만원 ~ 4650만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 5700만원은 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 물론 18층 고층이라는 점은 긍정적이나, 임차인 인수 부담까지 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 중동초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 취득 비용이 낙찰가보다 훨씬 높아질 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 것도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명확한 권리 분석 및 추가적인 현장 조사를 통해 임차인과의 명확한 소통 및 보증금 회수 가능성을 파악한 후에 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 18층의 고층으로 일조권 및 조망이 좋을 수 있습니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우, 상대적으로 낮은 낙찰가로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (현재로서는 가능성이 낮아 보입니다.)

* 지역 내 수요가 꾸준한 아파트 단지라는 점은 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 57,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 따라서 실제 투입될 총 금액은 낙찰가 + 인수 보증금 + 미납 관리비가 될 것입니다.

최근 동일 면적(49.95㎡)의 거래가는 40,000,000원에서 46,500,000원 수준입니다. 임차인 보증금 55,000,000원을 인수한다고 가정하면, 총 지출 금액은 최소 95,000,000원 이상이 됩니다. 이는 감정가(57,000,000원) 및 주변 시세보다 현저히 높은 금액입니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인과의 협상 가능성, 향후 배당 절차에서의 변제율 등을 면밀히 분석해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 45,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 50,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 약 105,000,000원 (낙찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 55,000,000원)이 되므로, 최종 투자 결정 시 총 예상 지출 금액을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.