나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51205 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 986 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51205 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 986 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경51205
• 주소: 전라남도 무안군 삼향읍 복룡길 36-7
• 용도: 단독주택

목포지원 경매3계 2025타경51205 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 복룡길 36-7 | 감정가: 117,052,000원 | 최저가: 65,549,000원 | 용도: 단독주택

1. 목포지원 2025타경51205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 목포지원 2025타경51205 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 986이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 117,052,000원입니다.

토지 면적은 760.00㎡ (약 229.9평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡로 기재되어 있으나, 건물감정평가요항표에 따라 1997년 8월 20일 사용 승인된 브럭조 스라브지붕 1층 단독주택이 존재하는 것으로 파악됩니다. 건물 제시외 면적 또한 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 정OO님, 채무자는 김OO님, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 법정지상권이 존재하며, 주의사항으로는 일괄매각 대상이나 제시외 건물 및 수목, 잔디는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 지산리 <무안삼향농공단지> 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공업용 시설, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 북동측의 영산로를 통해 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

또한, 본건 근거리에는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다.

소유자와 채무자가 다른 경우로, 실제 소유권은 정OO님에게 있습니다.

가장 주목해야 할 권리사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이란 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 소유자의 승낙 없이도 건물을 위한 토지 사용권을 가지는 것을 의미합니다. 이는 경매 낙찰자가 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자의 토지 사용을 막을 수 없음을 뜻하므로, 해당 법정지상권의 구체적인 내용과 성립 여부, 건물 소유자의 권리 범위 등을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, '제시외 건물 및 수목, 잔디 매각 제외' 사항은 경매 대상에 포함되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 삼향읍 지산리 일대는 무안삼향농공단지와 인접하여 일부 산업 시설이 분포하고 있으며, 동시에 단독주택 및 농경지가 혼재하는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

따라서 활발한 상업적 상권보다는 지역 주민 및 농공단지 종사자들을 대상으로 하는 제한적인 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

농공단지와의 인접성은 배후 수요 측면에서 긍정적일 수 있으나, 주거 환경 및 상업 시설의 집중도는 높지 않은 편입니다.

1.5. 생활정보

차량 이용 시 영산로를 통해 인근 지역 및 주요 도로망으로의 접근성이 양호합니다.

대중교통으로는 단지 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 기본적인 이동 편의를 제공합니다.

주거용 건부지로 이용 중인 토지 특성상, 주변에 농경지와 주택이 산재하고 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

단, 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역) 등 토지이용계획상 제한사항이 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 토지(전라남도 무안군 삼향읍 지산리 986) 인근에서 심각한 수준의 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 농공단지와 농경지가 혼재하는 지역의 특성상, 일부 산업 시설이나 축산 관련 시설에서 발생하는 냄새나 소음, 분진 등의 환경적 요인이 존재할 가능성은 있습니다. 이는 해당 지역의 일반적인 환경으로 간주될 수 있으며, 개인의 민감도에 따라 불편함의 정도가 다를 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 낙찰자는 토지 소유권을 가지더라도 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 경우, 해당 건물을 철거하거나 토지 사용에 대한 협의가 필요할 수 있어 복잡한 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생의 위험이 있습니다.

또한, 감정평가서상 건물 면적이 0.00㎡로 기재된 점과 실제 건물(1997년 사용승인, 주택으로 이용 중)이 존재하는 상황 간의 '공부와의 차이'는 건물 등기부등본 및 현황 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다. 이는 미등기 건물일 가능성, 혹은 건물 면적 표기 오류일 가능성 등 다양한 상황을 내포하고 있어 주의가 요구됩니다.

'제시외 건물 및 수목, 잔디 매각 제외' 조항에 따라, 만약 현황에 제시외 건물이 존재한다면 낙찰자가 별도로 처리해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역이라는 토지 이용 제한은 향후 토지 활용 및 신축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 법정지상권이라는 중대한 권리 관계가 설정되어 있어, 경매 참여 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적인 물건입니다. 법정지상권의 성립 여부와 그에 따른 영향을 명확히 파악하고, 건물 소유자와의 원만한 합의 가능성을 고려해야 합니다.

토지 자체는 계획관리지역 내에 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 현재의 제반 법규 및 기존 권리 관계가 이를 제약할 수 있습니다.

건물 면적 표기의 오류 가능성도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

이러한 위험 요인들을 인지하고 감수할 수 있다면, 토지 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 법정지상권 문제 해결 또는 협상 능력 보유 시, 토지 가치 상승 잠재력: 법정지상권의 부담을 해소하거나 건물 소유자와 협의하여 토지 사용 권한을 명확히 할 수 있다면, 해당 지역의 토지 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 무안삼향농공단지 인근 입지: 농공단지 배후 수요를 고려한 소규모 개발 또는 임대 수익 창출 가능성.

3. 저평가된 토지 취득 기회: 법정지상권 등의 권리 관계 때문에 경매가가 낮게 형성될 가능성이 있으며, 이를 성공적으로 인수할 경우 시세차익을 얻을 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매3계