나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4075 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층225-1호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 ""한성2차아파트"" 남측 인근에 위치한 콜롬버스월드 제2층 제225-1호로서, 주변은 아파트단지, 업무용빌딩, 상업용건물 등이 혼재하는 일반상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 2층 225-1호로서,
외벽 : 복합판넬 및 치장석마감 등,
내벽 : 몰탈 상태,
창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 볼링장이나 현황은 시설철거 상태이며 공실임.

설비내역

일반적인 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 사다리 완경사로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측, 서측, 북측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 관리비 미납 있음(2025. 8. 20.자 부동산현황조사보고서상 미납금 약 67,503,000원)
- 본건 부동산은 구분건물의 공부상 면적은 646.44㎡이나, 현황은 공용부분 일부를 확장하여 벽체구분이 되어 있는 것으로 추정됨
- 본건 구분건물은 집합건축물대장 상 위반건축물 로 등재되어 있으나, 전유부분과 무관한 사항임
- 본건의 소재 토지는 등기사항전부증명서상 토지면적(9,053.6㎡)과 집합건축물대장(표제부)상 대지면적(9,014.91㎡)이 상이함
- 본건은 공부상 2층으로 등재되어 있으나, 토지가 동하향 지세로 동측 도로를 기준으로 2층에 소재하나 주 통행로인 서측을 기준으로는 1층임
- 집합건축물대장상 용도는 볼링장이나, 현황은 시설철거 상태이며 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경4075 (1)

* 물건지: 광주광역시 광산구 우산동 1587-1 콜롬버스월드 2층 225-1호

* 용도: 운동시설 (집합건축물대장상 주요 용도는 판매시설, 제2종근린생활시설이나, 본건의 현황 용도는 운동시설이며, 공부상 용도는 볼링장으로 기재되어 있으나 현재 시설 철거 상태이며 공실임)

* 감정가: 2,610,000,000원

1.2. 면적 정보

* 본건 건물 면적: 646.44㎡ (약 195.56평)

* 본건 토지 지분 면적: 374.58㎡ (약 113.32평)

* 건물 전체 대지 면적 (집합건축물대장): 9,014.91㎡ (약 2,726.86평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주어룡신용협동조합 (근저당권자 겸 임의경매 신청자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "한성2차아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 업무용빌딩, 상업용건물 등이 혼재하는 일반상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

* 본건 건물은 동측, 서측, 북측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조

* 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕의 7층 건물 중 2층에 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 광주어룡신용협동조합의 근저당 (을39)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전: 최승호 외 1명 (갑6, 2013-10-16) 및 차훈 외 1명 (갑12, 2021-03-03, 신탁말소)으로 파악됩니다.

* 다수의 가압류 및 압류: 화순축산업협동조합, 광산구, 나주세무서장, 한국스탠다드차타드은행, 광주세무서장 등이 있습니다.

* 임의경매 개시: 2025년 6월 27일 광주어룡신용협동조합에 의해 개시되었습니다 (갑30).

3.3. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 4,635,908,307원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

* 명시된 임차인 정보가 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 만약 미상인 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 변제 여부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 업무용 빌딩, 상업용 건물이 혼재된 일반상업지역입니다.

4.2. 현황 및 용도

* 집합건축물대장상 용도는 볼링장으로 되어 있으나, 현재는 시설이 철거된 상태이며 공실입니다.

* 건물 전체의 주요 용도는 판매시설 및 제2종근린생활시설입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치하며, 주변 지역에는 주거 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 콜롬버스월드 건물 내에는 과거 콜롬버스사우나 시설이 있었으나, 현재는 종료된 것으로 보입니다.

* 광산구청에서 제공하는 '내주변 정보' 서비스에 따르면, 인근 지역에는 공공 와이파이, 모범음식점, 관광명소, 공유자전거, 공유주차장, 숙박업소, 공중화장실, 무인 민원발급기, 도서관, 응급의료기관, 민방위대피시설, 자동심장충격기, 약국, 무더위 쉼터 등의 시설 정보가 있습니다.

* 인근에서 파악된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 관리비 미납금이 약 67,503,000원 (2025년 8월 20일자 부동산현황조사보고서 기준)으로 상당한 금액이 발생해 있습니다. 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 현황 차이

* 본건 구분건물의 현황은 공용부분 일부를 확장하여 벽체 구분이 되어 있는 것으로 추정됩니다.

* 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으나, 전유부분과는 무관한 사항으로 명시되어 있습니다.

* 본건 소재 토지의 등기사항전부증명서상 토지면적(9,053.6㎡)과 집합건축물대장상 대지면적(9,014.91㎡)이 상이합니다.

* 공부상 2층으로 등재되어 있으나, 토지 지형(동하향) 및 주요 통행로(서측) 기준으로는 1층으로 인식될 수 있습니다.

6.3. 현황 공실 및 시설 철거

* 현재 내부 시설이 철거된 상태이며 공실로, 즉시 사용이 불가한 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 일반상업지역 내에 위치하며, 교통 접근성이 양호하고 주변에 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 그러나 약 6천 7백만원이 넘는 상당한 금액의 미납 관리비가 존재하며, 공용부분 확장 추정, 위반건축물 등재, 토지 면적 상이, 층수 인식 차이 등 공부와 현황 간의 차이가 다수 확인되어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 현재 내부 시설이 철거되고 공실 상태임을 고려할 때, 즉시 수익 창출이 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 미납 관리비의 인수 여부와 정확한 현황 파악이 가장 중요한 사전 조사 항목입니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 입지: 향후 상권 활성화 또는 개발 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 시장 상황 및 물건 상태를 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* (단, 상당한 리스크 요인을 내포하고 있어, 적극적인 투자보다는 철저한 분석 및 리스크 관리 능력이 뒷받침되는 경우에 한하여 고려해볼 만합니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 미납 관리비, 내부 상태, 공부와의 차이 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 경우 존재하는 리스크 요인들을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.