나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4242 [1] 광주광역시 서구 치평동 1208 골든빌오피스텔 지하층비105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동에 소재하는 광주가정법원 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 도심 업무지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제지하1층 제B105호로서,
외벽:복합판넬마감 등,
내벽:인테리어마감 등,
바닥:타일붙임,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

점포임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비,소화전설비,화재탐지설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 별첨 호별배치도 및 출입문에 기재된 호수를 기준으로 파악하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4242 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1208 골든빌오피스텔 지하층비105호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 26.81㎡ (약 8.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.39㎡ (약 36.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 26.814㎡

건물지분: 119.39㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 치평동에 소재하며, 광주가정법원 남동측 인근에 위치함.

주위는 도심 업무지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

차량 접근성 또한 양호한 편임.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 지하 1층 비105호임.

외벽은 복합판넬마감, 내벽은 인테리어마감, 바닥은 타일붙임, 창호는 샤시창호 등임.

건물 사용승인일은 2004년 1월 28일임.

2.4. 토지 이용 및 현황

토지는 장방형의 평지로 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 중로각지(폭 20m~25m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

주요 제한사항으로는 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)이 있음.

2.6. 건물 공부와의 차이

건축물대장과 현황 간 공부와의 차이는 없음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 23일 접수된 신한은행 근저당권(공동담보목록)임.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 박승규 (2010-11-16)

* 소유권이전: 신주영 (2020-10-23, 매매 85,000,000원)

* 근저당권: 신한은행 (2020-10-23, 81,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 롯데카드 (2024-12-11, 7,313,257원)

* 가압류: 신한카드 (2024-12-19, 5,311,858원)

* 임의경매개시결정: 신한은행 (2025-06-26, 63,375,976원) - 본 경매 사건

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 상세 내용 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 인수할 보증금 합계는 0원임.

따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 보임.

다만, 임대관계가 미상인 점은 현장 확인이 필요함.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 94,225,115원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 치평동은 광주광역시의 주요 업무지구 중 하나로, 관공서 및 다양한 상업시설이 밀집해 있음.

광주가정법원 남동측 인근에 위치하여 법조타운의 배후 수요가 예상됨.

주변 상권은 도심 상권으로서 일반적인 수준의 유동인구 및 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 매매 사례를 보면, 2026년 1월에 해당 건물(골든빌오피스텔) 내 전용면적 약 26~29㎡ 규모의 호실이 4천만 원에서 6천8백만 원 사이에 거래되었음.

이는 본건(건물면적 119.39㎡)과 규모 및 층수(지하 1층)에서 차이가 있으나, 시세 파악의 참고자료로 활용 가능함.

본건 감정가 149,000,000원은 건물면적 기준 약 125만원/㎡로, 최근 소형 면적 거래 사례의 ㎡당 가격(약 137만원~234만원/㎡)과 비교 시, 대형 면적임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물은 일반적인 오피스텔에 구비되는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있음.

주변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

업무지구 내에 위치하여 상업시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 정보)

주변 지역은 도심 업무지대 및 상업지역으로 형성되어 있어, 특별히 우려할 만한 혐오시설이나 유해시설은 탐문 조사 결과 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지하층 및 점포 이용

본건은 지하 1층에 위치하며, 이용 상태상 점포로 기재되어 있음.

지하층이라는 점과 점포라는 용도는 일반적인 사무실이나 주거용 오피스텔에 비해 임대 및 활용 측면에서 추가적인 고려가 필요할 수 있음.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으나, 본건의 경우 권리분석상 큰 문제는 없어 보임.

6.3. 미상 임대관계

임대관계가 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적임. 그럼에도 불구하고, 실제 현장을 방문하여 점유 관계 및 임대차 계약 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 치평동의 도심 업무지구에 위치한 골든빌오피스텔 지하 1층 점포임.

법원 및 상업시설 접근성이 양호하며, 교통 환경 또한 편리함.

권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 절차가 순탄할 것으로 예상됨.

단, 지하층이라는 점과 점포로서의 활용성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 임대 관계에 대한 현장 확인은 필수적임.

최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 핵심 업무지구 내의 입지

* 법원 등 주요 기관 인근으로 안정적인 배후 수요 가능성

* 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 점포

* 부담 없는 권리관계 및 인수 부담 없음 (보증금 0원)

* 인근 소형 오피스텔 거래 사례 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

감정가 149,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 면적, 층수(지하), 용도(점포) 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있음.

지하 1층 점포라는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

투자 목적(실사용 또는 임대수익)에 따라 입찰가는 달라질 수 있음.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90~100% 수준인 약 134,100,000원 ~ 149,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 적극적인 투자를 고려한다면 감정가 이상도 가능하나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직함.

최근 소형 면적의 거래가격을 참고하되, 본건은 면적이 훨씬 넓으므로 ㎡당 가격은 다소 낮게 형성될 수 있음을 감안해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.