나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101626 [1] 부산광역시 북구 만덕동 376-9 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 부산도시철도 3호선 '만덕역' 남동측 인근에 위치하는 현칭'세광빌라' 2층 204호로서, 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 '만덕역'이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 2층 204호로서,
(사용승인일: 1991.03.20)

·외벽: 벽돌마감 등,
·내벽: 벽지마감 등(추정),
·창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 10M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-01), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-17)(소로1류-11호선)(접합)
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 매각지분 갑구 2번 18분의4 이미정 지분 전부만의 평가로서, 평가대상 지분의 위치 및 경계확인이 불가한 바, 전체면적을 기준으로 가격산정하되, 지분비율에 의거 면적을 사정하여 평가하였음.

물건 비고

지분매각임. 공유자우선매수는 1회에 한 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101626 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 376-9 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 27,100,000원 (2710만원)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (18분의 4 지분)

건축물 사용승인일: 1991년 3월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.15㎡ (약 16.08평)

토지지분: 11.80993㎡ (약 3.57평)

건물면적: 72.96㎡ (약 22.07평)

건물지분: 16.211712㎡ (약 4.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 2층 204호

외벽: 벽돌마감 등

내벽: 벽지마감 등(추정)

창호: 샷시창호

이용상태: 공동주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

1.5. 토지 이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역

기타: 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-17)(소로1류-11호선)(접합)

인접도로: 북측 약 10M 폭 도로 접함

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 부산도시철도 3호선 '만덕역' 남동측 인근에 위치하는 '세광빌라' 2층 204호입니다.

주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

전반적인 위치 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 3호선 '만덕역'이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 이진길 소유권 이전 (1991.04.20) → 이동익 외 4명 상속 (2025.06.02)

* 경매개시결정: 주식회사한빛자산관리대부, 채권액 66,914,255원 (2025.06.26)

* 말소기준권리: 2025.06.26 강제경매개시결정 (갑3)

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 특이사항

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다.

* 공유자우선매수 신고 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 평가 대상 지분은 전체 18분의 4 지분입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지인 만덕동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 배후수요를 바탕으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 유사 물건의 최근 매매가는 53.15㎡~58.26㎡ 면적 기준으로 6,300만원에서 7,000만원 선에서 거래되고 있습니다. 이는 본건의 감정가(지분 기준 2,710만원)와 비교 시, 지분 가치에 대한 시장 평가 및 감정 평가의 차이를 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

만덕역 인근 지역은 주거 단지가 형성되어 있어 통상적인 수준의 학교 및 의료 시설 접근성을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

주거용 건물이 밀집된 지역으로, 소음이나 공해 등 혐오 시설 관련 정보는 일반적인 검색 결과상 확인되지 않았습니다. (부산 북구 만덕동 376-9 주변 환경 조사 결과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 전체 소유권 중 일부 지분(18분의 4)만을 매각하는 물건입니다. 이로 인해 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 공동 소유자들과의 관계 및 협의가 필수적입니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이는 입찰 참여 결정 시 중요한 고려사항입니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 해당 주택에서의 거주 관련 사항을 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 만덕동에 위치한 연립주택의 지분 경매 물건입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

그러나 지분 매각이라는 특성상, 공동 소유자와의 관계 설정 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

감정가는 2,710만원이나, 유사 물건의 시세(전체 면적 기준)를 고려할 때 지분 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 북구 만덕동 지역의 주거용 부동산 지분 확보 기회

* 공동주택 및 근린생활시설 부지로 활용되는 토지 지분 보유

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 가능성

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건 건물의 시장 가치는 약 8,700만원 내외로 추정됩니다.

이는 72.96㎡ 면적을 기준으로 ㎡당 약 120만원의 시세를 적용한 결과입니다.

본건의 지분 비율(18분의 4)을 고려할 때, 해당 지분의 시장 가치는 약 1,950만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 2,710만원으로, 시장 추정가와 차이가 존재합니다.

지분 매각, 공유자 우선매수권 등 잠재적 리스크와 감정가, 시세 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 24,000,000원 으로 제안합니다.

이는 시장 추정가보다 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이고, 감정가보다는 낮게 책정하여 투자 위험을 관리하려는 전략적 판단에 따른 것입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.