나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10392 [1] 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 466 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.08.08

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (1-1) 건물은 현황 토담조(조적보강) 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

본건 기호 (1-2) 건물은 토담조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 토담 노출 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 토담 노출 등 마감.

본건 기호 (1-3) 건물은 토담조 현황 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 토담 노출 등 마감.
내 벽 : 토담 노출 등 마감.

이용상태

본건 기호 (1-1) 건물은 주택으로 이용 중이며,
본건 기호 (1-2) 건물은 현황 방 및 창고로 이용 중이며,
본건 기호 (1-3) 건물은 창고로 이용 중임.

설비내역

본건 기호 (1-1) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 본건 건물은 귀 제시목록과 면적 및 현황 등이 다소 상이하나, 이는 사용승인일이
오래되어 증개축이 이루어 진 것으로 추정되며, 구조 및 이용상황 등의 유사성을 근거로
판단할 때 본건 건물로 추정되어, 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상
및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
업무 진행시 반드시 소유권 재확인하시기 바라며, 경매 진행 여부를 판단하시기 바람.
다만, 본건 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1-1) 건물은 귀 제시목록 상 면적이 7.6평(환산면적 25.12㎡(반올림))이나
일반건축물대장상 24.13㎡으로 다소 상이하며, 귀 제시목록 상 '토담조'이나 현황
'토담조(조적보강)'이며, 실측면적은 41.7㎡이며,
본건 기호 (1-2) 건물은 귀 제시목록상 면적이 5평(환산면적 16.53㎡(반올림))이나
일반건축물대장상 16.52㎡으로 다소 상이하며, 귀 제시목록상 '주택'이나, 현황
'방 및 창고'이며, 실측면적은 21.6㎡이며,
본건 기호 (1-3) 건물은 귀 제시목록상 '초가지붕'이나 현황 '스레트지붕'이며,
실측면적은 12.8㎡인바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 건물이 소재하는 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 본건 건물의 정확한 위치
및 경계는 지적측량을 요하며, 측량 결과 본건 건물의 위치 및 경계 등이 다소 상이할 수
있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 또한, 일부 건물은 현황 일부가 인접 토지상에
소재하는 것으로 추정되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 건물이 소재하는 토지 및 인접 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한
바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상
및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 건물의 위치,
경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기
바람.

- 본건 건물의 소재지, 지번 상에 본건 이외의 일반건축물대장이 다 수 발급되는 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함.
-본건 건물 내역 중 감정평가서상 기호(1-1) 건물은 등기부상 면적이 7.6평(환산면적 25.12㎡)이나, 일반건축물대장상 24.13.㎡으로 상이하며, 등기부상 '토담조'이나 현황 '토담조(조적보강)'이며, 실측면적은 41.7㎡임.
-감정평가서상 기호(1-2) 건물은 등기부상 면적이 5평(환산면적 16.53㎡)이나, 일반건축물대장상 16.52㎡으로 상이하며, 등기부상 '주택'이나 현황 '방 및 창고'이며, 실측면적은 21.6㎡임.
-감정평가서상 기호(1-3) 건물은 등기부상 '초가지붕'이나 현황 '스레트지붕'이며, 실측면적은 12.8㎡임.
-일부 건물은 인접 토지상에 소재하는 것으로 추정되는 바, 정확한 위치 및 경계는 지적측량을 요함.
-대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10392 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 466

용도: 단독주택

감정가: 21,420,800원 (2천1백42만 8백원)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 51.57㎡ (약 15.6평)

건물 제시외면적: 22.80㎡ (약 6.9평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

건물 구조 및 이용상태:

본건은 토담조 스레트지붕 단층 건물로, 기호 (1-1) 건물은 주택으로 이용 중이며, 기호 (1-2) 건물은 방 및 창고로, 기호 (1-3) 건물은 창고로 이용 중임. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 구비되어 있음.

1.1. 입지조건

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 466

본건은 경상남도 창녕군 부곡면의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 다른 단독주택, 축사 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

주변 시설 및 접근성:

* 생활 편의시설 및 교통은 인근 마을 또는 창녕읍 등 중심지로 이동해야 이용이 가능한 것으로 보이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 축사 등 기타 시설이 주변에 존재할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 장경규 (1998-07-11)

* 가압류: 신한카드 (2019-12-16) - 금 11,246,179원 (말소기준권리)

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-06-26) - 금 24,398,122원 (본건 사건)

* 총 등기부채권액: 11,246,179원

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-08-12

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 서 는 2011년 8월 12일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의 깊게 확인해야 합니다. 이는 명백한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 계약 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 본건 등기부상 말소기준권리(2019-12-16 가압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음.

1.3. 상권분석

본건의 용도는 단독주택입니다.

주변 유사 물건 시세:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 해당 지역(부곡면 거문리) 내 '레드캐슬'이라는 다세대 주택이 2012년 건축되었으며, 2025년 11월 3일에 10,400만원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 단독주택이며 건축 연도, 규모, 주택 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

시세 분석:

* 제공된 다세대 주택 사례는 비교적 최근에 건축된 물건으로, 본건과 같은 구옥 단독주택과는 시세 형성 메커니즘이 다를 수 있습니다.

* 본건의 낮은 감정가(21,420,800원)는 해당 건물의 노후화, 토지 사용 문제, 복잡한 권리 관계 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 판단됩니다.

* 따라서 주변 시세는 참고하되, 본건의 개별적 가치와 리스크 요인을 중심으로 입찰가를 결정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건은 농촌 지역에 소재하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 인근 도로망을 통해 창녕읍 등 주요 지역으로의 접근은 가능하나, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 상점이나 농협 등 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 종합적인 쇼핑, 의료, 금융 서비스 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재할 수 있으나, 정확한 거리는 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 서 는 2011년 8월 12일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 계약 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 2. 건물만 매각: 본건은 건물만 매각 대상이므로, 토지는 경매 대상에서 제외됩니다. 따라서 토지 소유자와의 관계 설정, 건물 철거 또는 토지 사용료 발생 등 토지 사용에 관한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 해결 방안 마련이 필수적입니다.

1.5. 3. 면적 및 현황 상이: 감정평가서상 건물 면적과 공부상 면적, 그리고 실측 면적이 상당 부분 차이를 보입니다.

* 기호 (1-1) 건물: 등기부상 7.6평(25.12㎡) vs 일반건축물대장 24.13㎡ vs 실측 41.7㎡. 현황 '토담조(조적보강)'로 등기부상 '토담조'와 차이가 있습니다.

* 기호 (1-2) 건물: 등기부상 5평(16.53㎡) vs 일반건축물대장 16.52㎡ vs 실측 21.6㎡. 현황 '방 및 창고'로 등기부상 '주택'과 다릅니다.

* 기호 (1-3) 건물: 현황 '스레트지붕'으로 등기부상 '초가지붕'과 차이가 있습니다. 실측 면적은 12.8㎡입니다.

이러한 차이는 추후 건축물대장 정비, 재산권 행사, 증축/개축 시 문제로 작용할 수 있습니다.

1.5. 4. 건물 일부 인접 토지상 추정: 일부 건물이 인접 토지에 소재하는 것으로 추정되어, 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다. 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

1.5. 5. 토지 면적 0㎡: 본건 부동산의 토지 부분이 경매 대상이 아님을 명확히 인지해야 하며, 토지 소유 관계 및 사용 권한을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 6. 기타 공부와의 차이: 사용 승인일(1945년)이 오래되어 증개축이 이루어진 것으로 추정되며, 이는 추후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 부곡면 거문리에 소재한 단독주택 건물만 매각 대상인 부동산 강제경매 물건입니다. 감정가는 21,420,800원으로 비교적 낮게 책정되어 있으며, 권리상 인수 부담이 크지 않은 것으로 보입니다.

하지만 토지가 매각 대상에서 제외되는 점, 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있을 가능성이 있는 점, 건물 면적 및 현황의 공부와의 중대한 차이 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 건물만 매각되는 상황에서 토지 소유권과의 관계 설정은 본 물건의 활용 가능성을 결정짓는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

따라서 신중한 접근과 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 파악하고, 그에 맞는 합리적인 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 복합적인 리스크 요인에도 불구하고, 권리상 명확한 인수 부담이 적다면 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 잠재력이 있습니다.

* 향후 활용 가능성: 토지 사용 문제를 해결하고 건물을 리모델링할 경우, 농촌 지역에서의 주거 또는 작업 공간으로 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권과의 관계, 대항력 있는 임차인의 특이사항(보증금/차임 0원), 건물 면적 및 현황의 공부와의 중대한 차이, 일부 건물의 인접 토지 상 소재 추정 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

인수해야 할 명확한 보증금 부담은 0원으로 예상되나, 임차인의 실제 계약 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

주변 시세 정보(다세대 주택 사례)는 본건과 직접적인 비교가 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 고려할 때, 감정가(21,420,800원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 해소 가능성 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 여부에 따라 입찰가 결정이 달라지겠으나, 초기 입찰가는 감정가의 70% ~ 100% 수준 (약 1,500만원 ~ 2,100만원) 내외에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 토지 사용권 확보 방안 마련 및 건물 관련 추가 확인 사항에 따라 입찰가를 상향 조정하거나, 혹은 더욱 낮은 가격으로 접근해야 할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.