나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30936 [1] 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 215-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 소재 '유곡경노회관' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,8) : 일부 평탄하고, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(2) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.

기호(3) : 일부 부분적으로 평탄하고, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(4,6,7) : 부분적으로 평탄하나, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 상업용 부지 및 그 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

기호(2,3,8) : 지적도상 맹지임.

기호(4,6,7) : 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하나, 본건 내부로의 진입은 남동측으로 소재하는 소폭의 진입로를 통해 접근 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4,6~8) : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 지상에 제시외수목 기호(ㄴ~ㅂ)이 소재함.

2) 본건 지상에 이동 가능한 콘크리트 구조물 및 컨테이너 등이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 경량철골 트러스위 칼라강판지붕 단층건으로서,

외벽 : 벽돌치장 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

제1종근린생활시설 및 자동차관련시설 용도이나, 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(5)의 귀 제시목록상 용도는 ‘주택 및 자동차관련시설’이나, 일반건축물대장상 2019.07.12일 ‘제1종근린생활시설 및 자동차관련시설’로 용도변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,3,8] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-제시외 물건(감정서상 ㅅ 지하수 관정: 제시외 건물 ㄱ 내 소재) 매각포함.
-목록[1,3,4,6,7] 제시외 수목(감정서상 ㄴ~ㅂ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임[위 수목에 대하여 수목의 소유권을 주장하는 이정희 2026. 3. 27.자 매각제외 의견서 제출함].
-본건 일부 지상에 이설 및 철거가 용이한 콘크리트 구조물, 컨테이너 매각에서 제외함(감정서상 별지 ‘사진용지’ 참조).
-목록[4,6,7] 경계 구분없이 이용중인 상태임.
-목록[5] 등기부상 용도는 ‘주택 및 자동차관련시설’이나, 일반건축물대장상 2019.07.12. ‘제1종근린생활시설 및 자동차관련시설’로 용도변경되었으며, 내부 벽체일부 철거 및 내부마감의 관리상태가 양호치 못한 상태 등을 고려하여 평가함.
-본건 토지에 화체된 석축 등의 부합물은 해당 토지에 포함하여 평가함.
-목록[2,3,8] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30936 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 215-1

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설 및 자동차관련시설)

* 감정가: 691,596,000원

* 토지면적: 4542.00㎡ (약 1374.26평)

* 토지지분: 4542㎡

* 건물면적: 100.80㎡ (약 30.51평)

* 건물지분: 100.8㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리 소재 '유곡경노회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1~4,6~8) 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.

* 도로상태:

* 기호(1): 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재합니다.

* 기호(2,3,8): 지적도상 맹지입니다.

* 기호(4,6,7): 남측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재하나, 본건 내부로의 진입은 남동측으로 소재하는 소폭의 진입로를 통해 접근 가능한 상태입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호(1,8): 일부 평탄하고, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

* 기호(2): 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 주거나지 상태입니다.

* 기호(3): 일부 부분적으로 평탄하고, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

* 기호(4,6,7): 부분적으로 평탄하나, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 상업용 부지 및 그 부속토지 등으로 이용 중입니다.

* 기타: 본건 토지에 화체된 석축 등의 부합물은 해당 토지에 포함하여 평가되었습니다. 인접필지와 정확한 위치 및 경계확정은 측량이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 이* (전입/사업일자 2020-03-06, 보증금 0원, 차임 0원)의 권리는 인수될 수 있습니다. 보증금이 0원이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사(606,000,000원), 이은화(420,000,000원), 박승철(50,000,000원), 조청수(100,000,000원)

* 지상권설정: 합천새남부농업협동조합

* 임의경매 개시결정: 합천새남부농업협동조합

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 1,176,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 이*: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2021-12-14. 대항력 없음.

* 임차인 이*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-03-06. 대항력 있음.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본건 건물은 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설 용도이며, 경량철골조 단층 건물입니다. 기준시점 현재 공실 상태입니다.

* 주변 환경: 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

* 주변 편의시설 및 혐오시설 정보: 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 검색을 통한 주변 편의시설 및 혐오시설 정보는 본 보고서 작성 시점에 접근 및 분석이 불가하여 포함되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 본 제공 정보 내에서는 주변 학교, 병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 목록 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 목록 토지는 지적도상 맹지이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인 이*의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 제시외 물건 및 수목: 일부 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 지하수 관정은 매각에 포함되나, 제시외 수목(ㄴ~ㅂ) 등은 매각에서 제외됩니다. 또한, 특정 구조물 및 컨테이너도 매각에서 제외되므로, 정확한 매각 포함/제외 물건을 확인해야 합니다. 제외되는 수목에 대해 소유권 주장 의견서가 제출된 점도 유의해야 합니다.

* 경계 및 이용 상태: 목록 토지는 경계 구분 없이 이용 중이며, 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정은 별도의 측량이 필요합니다.

* 건물 상태: 건물 내부 마감 상태가 양호하지 못하고 일부 철거된 부분이 있어, 사용을 위해서는 수리가 필요할 수 있습니다.

* 공실: 본건 건물은 현재 공실 상태로, 즉시 사용 수익이 발생하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 대곡면 유곡리에 소재한 근린생활시설 및 토지 경매 물건입니다. 다양한 지목 및 이용 상태의 토지가 혼재되어 있으며, 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요 등의 이슈가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 일부 수리가 필요한 부분이 있습니다. 주변 환경은 마을과 농경지가 혼합된 지역으로, 상업적 가치보다는 지역적 특성이 강합니다.

1.7. 투자 포인트

* 본 물건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 리모델링 또는 용도 변경을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 토지의 일부가 상업용 부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 특정 업종 유치 시 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 건물 수리 필요성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 정확한 시장 조사 및 현장 확인 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정은 생략합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.