나이스옥션 법원경매 진주 2025타경771 [1] 경상남도 사천시 사천읍 사주리 460-1 대방빌리지 101동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 사주리 소재 ""사천사주용당택지개발지구"" 서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층건 중 2층 207호로(사용승인일:2001.06.30)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하여, 외부관찰, 건축물현황도 등
에 의거함.)

설비내역

승강기설비, 난방설비, 소방관련설비, 위생설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 진출입로가 있으며 북서측에 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)사천읍 사주리 460-1
계획관리지역(계획관리지역), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-08-31)(중로1-46호선)(접합)
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

2)사남면 유천리 187
계획관리지역(2023-05-11)(계획관리지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경771 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 68,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 사주리 460-1 대방빌리지 101동 2층207호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 2층 (사용승인일: 2001.06.30)

아파트명: 사천대방빌리지

1.3. 면적 정보

토지면적: 79.53㎡ (약 23.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

분양면적: 별도 확인 필요

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 채권자

주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 사주리 소재 "사천사주용당택지개발지구" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 진출입로가 있으며, 북서측에 왕복 2차선 아스팔트 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-46호선)(접합)

가축사육제한구역(전부제한구역)

비행안전제5구역(전술)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (접수일자: 2020-02-24, 채권최고액: 61,600,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.3. 인수되는 권리

없음. 매각으로 모든 권리가 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (망정윤희의 상속인)

보증금: 20,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2017-06-16

확정일자: 2025-09-03

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 250,000원

전입일자: 2021-01-04

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 없음

비고:

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 143,542,356원

3.6. 권리분석 종합 의견

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 임차인 현황 상 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, '임차인 대항력 주의 요함'이라는 특이사항이 있으므로 이에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있으며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. (검색 결과: 사천읍 중심 상권 및 편의시설 접근 가능)

4.2. 개발 가능성

본건 소재지는 계획관리지역으로, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 사천시의 우주항공복합도시 개발 계획과 연계될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 아파트 단지: 사천대방빌리지, 4개동, 총 228세대

* 주차: 총 204대 (세대당 약 0.89대)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 복리시설 구비.

5.2. 교육 시설

* 인근 학교: 대방초등학교 (도보 거리), 사천중학교 (차량 접근 가능)

5.3. 교통 접근성

* 단지 인근 시내버스정류장 이용 가능

* 차량 접근 용이, 왕복 2차선 도로 접합

5.4. 건축 연한

* 사용승인일: 2001년 06월 30일 (약 25년 경과)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 대항력 관련

현황표 상 임차인들의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, '임차인 대항력 주의 요함'이라는 문구가 물건명세서에 명시되어 있어, 해당 임차인과의 법적 관계 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

2001년 사용승인된 건물로, 25년 경과에 따른 내외부 마감재, 설비 등 노후화 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍에 위치한 대방빌리지 아파트로서, 감정가 68,000,000원에 경매가 진행 중입니다. 건물은 2001년 준공되어 연식은 있으나, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 권리분석 상 특이사항은 없으나, 임차인 대항력에 대한 주의 문구가 존재하여 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 고려 시 시세 차익 기대 가능성.

* 사천시 지역 개발 계획(우주항공복합도시 등)과의 연계 가능성.

* 대방빌리지 아파트 단지 내에서의 낮은 층수(2층)로 인한 잠재적 가격 경쟁력.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (건물면적 59.97㎡ 기준):

* 2026년 02월 23일: 7층, 85,000,000원

* 2026년 06월 08일: 8층, 74,000,000원

본건은 2층으로, 최근 거래 사례 중 8층 매물이 74,000,000원에 거래된 점과 감정가 68,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 임차인 관련 리스크 해소 및 명도 가능성 확보 시 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 대항력 관련 주의사항에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

입찰가는 66,000,000원 ~ 72,000,000원 사이를 추천하며, 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.