나이스옥션 법원경매 진주 2025타경764 [1] 경상남도 사천시 사남면 화전리 1011-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 죽전리 소재 '삼성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 도시근교 경지정리된 농경지대 임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입은 가능하나 면 소재지 외곽에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 세로장방형의 토지로서 현재 농경지(답)으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 4~5m 정도의 도로, 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥지역(2023-11-09)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ 임대관계는 미상임.
ㅇ 본건 토지는 구분지상권이 설정된 토지로서 구분지상권 내역은 아래와 같음.
설정일자: 2024년 9월 4일
목적: 전기 공작물(송전선 등)의 건설과 소유
범위: 토지의 북서측 송전선이 통과하는 840㎡의 지표면의 상공 14미터에서 40미터까지의 공중 공간
존속기간: 사용 개시일로부터 전기 공작물이 존속하는 때까지
지료: 금45,523,800원
지급시기: 일시불
지상권자: 한국전력공사

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-토지 일부 송전선이 통과하는 부지로, 등기부상 구분지상권이 설정되어 있는 점을 감안하여 평가함.
-정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경764 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1011-1

* 용도: 답 (농경지)

* 감정가: 179,331,000원

* 토지면적: 1587.00㎡ (약 480.1평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 작성일: 2026년 3월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 사남면 화전리 1011-1 소재

* 주위환경: '삼성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 도시근교 경지정리된 농경지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 소형차량 출입은 가능하나, 면 소재지 외곽에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 4~5m 도로, 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용현황: 자체 지반이 평탄한 세로장방형의 토지로서, 현재 농경지(답)으로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약

* 갑1: 강경애 (소유권 이전, 1993-09-14)

* 갑2: 강상석 (소유권 이전, 2017-12-04)

* 을3: 정동농업협동조합 (근저당, 168,000,000원, 2018-01-16 접수, 말소기준권리)

* 을4: 한국전력공사 (구분지상권 설정, 2024-09-10 접수, 매각 후 소멸되지 않는 권리)

* 갑5: 서민금융진흥원 (가압류, 5,710,989원, 2023-09-12 접수, 말소)

* 갑6: 정동농업협동조합 (가압류, 18,641,098원, 2024-07-30 접수, 말소)

* 갑7: 정동농업협동조합 (임의경매, 129,824,479원, 2025-06-16 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 192,352,087원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위번호 4번 한국전력공사의 구분지상권 (2024년 9월 10일 접수)은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 해당 구분지상권은 토지의 북서측 송전선이 통과하는 840㎡의 지표면 상공 14미터에서 40미터까지의 공중 공간에 설정되어 있으며, 목적은 전기 공작물(송전선 등)의 건설과 소유입니다.

* 존속기간은 사용 개시일로부터 전기 공작물이 존속하는 때까지이며, 지료는 일시불로 45,523,800원이 지급되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: '삼성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 도시근교의 경지정리된 농경지대로 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 농업진흥지역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 대한 다양한 제한이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '삼성초등학교'가 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다. 그 외 주변 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 관련 서류 준비가 필수적입니다.

* 구분지상권 설정: 토지 일부(840㎡) 상공에 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 해당 공간의 이용에 제약이 따릅니다. 이는 매각 후에도 소멸되지 않는 권리이므로, 토지 이용 계획 시 반드시 고려해야 합니다.

* 정확한 위치 및 경계: 토지의 정확한 위치와 경계 확정을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

* 법적 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당되어, 해당 법률에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 농경지(답)입니다. 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미비 시 보증금 몰수의 위험이 존재합니다. 또한, 토지 일부 상공에 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 해당 부분의 토지 이용에 제약이 따릅니다. 매각 후에도 이 권리는 소멸되지 않으므로, 향후 토지 활용 계획 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다. 주변은 농경지대로 형성되어 있어, 농업 목적 외 다른 개발이나 이용에는 관련 법규에 따른 제한이 많습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 경지정리된 농경지로, 농업 종사자 또는 관련 사업을 하려는 경우 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 개발 가능성: 삼성초등학교가 인근에 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발이 이루어질 경우 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재는 농림지역 및 농업진흥지역이라는 점을 감안해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 179,331,000원

* 본 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다.

* 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 권리관계, 경매 시장의 경쟁 상황, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.