나이스옥션 법원경매 진주 2025타경767 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 106동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리, 풍정교차로에서 북동측으로 직선거리 약140 미터 지점에 소재하는 송보파인빌아파트 제106동 제4층 제407호로서,
부근은 아파트단지, 농가로 형성된 취락, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 주택지대로 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 자동차 진출입 자유롭고, 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 참작하여 보면 대체적으로 보통인 편임.

건물의 구조

2001.7.26. 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 공동주택(아파트) 내 4층 407호로서
외벽은 몰탈위 페인팅,
내벽은 벽지, 타일 등
창호는 알미늄새시 및 목재 이중창호로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용중임.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지를 일단으로 하여 부정형의 토지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 단지내 진출입로가 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1-6은 공히
제2종일반주거지역(2011-08-04)
가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 대상물건의 내부 및 임대관계 확인 등을 위하여 2차례 방문에도 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가하여 부득이 인근주민 등으로부터 탐문되는 내용, 외부에서 관찰되는 상황, 인근선례, 본건전례 등을 종합 참작하고 통상적인 상태를 고려하여 개략적으로 평가하였으며,

2, 임대관계는 확인하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

3, 등기사항전부증명서 상에는 송재영을 주임차권자로 하여 임차보증금 \65,000,000원에 주택임차권이 설정되어 있으므로 업무집행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 대항력 주의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경767 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 106동 4층 407호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 407호 (2001.7.26 사용승인)

토지면적: 38.72㎡ (약 11.7평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 73,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리, 풍정교차로에서 북동측으로 약 140미터 지점에 소재하는 송보파인빌아파트 106동 4층 407호입니다.

주변은 아파트 단지, 농가로 형성된 취락, 농경지, 임야 등으로 형성된 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 자동차 진출입은 자유로우며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대체로 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전 (갑2): 2008-01-22, 강희연

* 소유권이전 (갑3): 2015-03-26, 강남규 (매매금액 78,000,000원)

* 주택임차권 (을6): 2019-05-21 접수, 권리자 송재영, 권리금액 65,000,000원, 말소기준권리보다 후순위이나 '인수'로 표기됨. 전입일자 2010-02-17, 확정일자 2019-04-19.

* 압류 (갑4): 2023-03-30, 창원세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매개시결정 (갑5): 2025-06-17, 채권자 송재영 (본 경매사건, 말소 예정)

* 압류 (갑6): 2025-08-08, 창원시 (말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송재영

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-02-17

* 확정일자: 2019-04-19

* 배당신고일자: 2019-05-21

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 표기되었으며, 물건명세서에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 30일자 창원세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 6번의 주택임차권(송재영)은 '인수'로 표기되어 있어, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 이용계획

본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 비행안전제6구역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정된 지역 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

* 아파트명: 송보파인빌

* 사용승인일: 2001년 7월 26일

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 4층

* 주요 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소방, 도시가스, 난방 설비 완비.

* 단지 정보: 총 12개동, 888세대. 지상/지하 주차 가능 (총 504대). 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 보유.

5.2. 면적 정보

* 전용면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

* 공급면적: (제공된 JSON 정보에서 개별 세대의 공급면적(분양면적)을 특정하기 어려움. 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 을구 6번 주택임차권(송재영)의 보증금 65,000,000원 중 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. (대항력 있는 임차인, 선순위 임차권으로 표기되었으나 등기상 말소기준권리보다 후순위이나 '인수'로 명시된 점 주의)

* 내부 조사 불가: 감정평가 과정에서 2회 방문에도 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문으로 평가가 이루어졌습니다. 내부 상태, 누수, 수리 필요 여부 등은 직접 확인이 필요합니다.

* 지역 제한: 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획 및 제한사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 정동면에 위치한 송보파인빌아파트로서, 주거용으로 이용 가능한 일반적인 아파트입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 송재영 씨가 존재하며, 그 보증금 65,000,000원이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점입니다. 등기부상 '인수'로 명시된 점과 물건명세서상의 명확한 기재는 이 위험이 현실화될 가능성이 있음을 시사합니다. 또한, 내부 조사가 이루어지지 않아 정확한 상태 파악이 어렵다는 점도 유의해야 합니다.

감정가는 73,000,000원이나, 최근 실거래가는 59.8956㎡ 기준으로 2026년 5월에 60,000,000원 ~ 68,000,000원 수준입니다. 임차인 인수 금액을 고려하면 실제 투자 비용은 입찰가 외 추가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일반적인 아파트로서 실수요자 또는 임대수익 목적 투자 가능.

* 입지조건 및 교통 편리성.

* 송보파인빌 아파트 단지의 규모와 시설.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,000,000원이며, 최근 실거래가는 59.8956㎡ 기준으로 2026년 5월에 60,000,000원 ~ 68,000,000원 수준입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 대항력 있는 임차인 송재영 씨의 보증금 65,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

만약 임차인 보증금 전액이 낙찰자에게 인수된다면, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 65,000,000원을 더하게 됩니다. 따라서 시세(약 6000만~6800만 원)를 고려할 때, 입찰가를 산정할 때는 이러한 추가 부담 가능성을 매우 신중하게 고려해야 합니다.

감안하여, 만약 임차인 보증금이 배당으로 모두 해결된다는 가정 하에, 본 건의 적정 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 68,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

하지만 임차인 보증금 인수 가능성을 고려한다면, 입찰가는 현재 시장가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다. 예를 들어, 총 지출 비용이 시장가 수준(6,500만원)을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 0원에 가까워져야 하므로 현실적인 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

따라서, 본 건의 경우 임차인 인수 리스크가 매우 크므로, 철저한 배당 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가는 60,000,000원 이하로 제안합니다. (임차인 인수 금액, 내부 상태 등 추가적인 변수 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.