나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1662 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2 성서동서,서한아파트 101동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 ""와룡중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 15층 건물 중 '제6층 제603호' 단위세대로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지),
대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 보행자전용도로(접함),
가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황
및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부
관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가
하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경1662 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2 성서동서서한아파트 101동 6층603호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.86㎡ (약 25.7평)

* 토지면적: 49.52㎡ (약 15.0평)

* 감정가: 20100만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하나은행 (경매 신청인으로 추정)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "와룡중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

* 북측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)입니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 보행자전용도로에 접해 있어 교통이 편리합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 택지개발지구 (택지개발사업완료)입니다.

* 주변 시설

* 본 건 인근에는 와룡중학교, 성서초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 말소기준권리는 2014년 5월 7일 접수된 한국외환은행 근저당권(을16)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

* 등기부 을구의 근저당권 (한국외환은행, 페퍼저축은행, 하나은행) 및 갑구의 가압류 (신용보증기금, 대구신용보증재단, 현대캐피탈), 임의경매 개시결정 (하나은행, 에프에스에스비2503유동화전문유한회사) 등은 모두 말소기준권리보다 늦거나 동일하므로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보: 미상.

* 주의: 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 인수 조건 등을 현장 확인 또는 별도 조사가 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액

* 등기부채권 총액: 625,290,163원 (이는 모든 권리가 소멸되지 않고 인수될 경우를 가정한 총액이며, 본 건은 말소기준권리하의 모든 권리가 소멸 예정입니다.)

4. 상권분석

* 주위 환경

* 본 건은 학교 및 공동주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 특성

* 성서동서서한타운은 총 974세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

* 세대수에 비해 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다 (총 450대).

5. 생활정보

* 단지 정보

* 아파트명: 성서동서서한타운

* 주소: 대구광역시 달서구 이곡동 1189-2

* 사용승인일: 1994년 10월 18일 (준공 32년차)

* 총 세대수: 974세대

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 주차대수: 총 450대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 자전거보관소 등

* 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 15층 건물 중 6층에 위치한 단위세대입니다.

* 내외부 마감재는 일반적인 아파트 수준입니다 (벽지, 타일, 장판지, 데코타일, 섀시창호 등).

* 급배수, 위생, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태

* 현재 '아파트'로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화 물건

* 본 건은 중복사건 및 유동화 물건으로, 추가적인 법적 절차나 권리 관계 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가

* 현장 방문 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 상태 확인이 불가했습니다. 집합건축물대장, 외부 관찰, 유사 물건 사례 등을 통해 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

* 임대 관계가 확인되지 않아, 전입 세대 열람 등을 통해 실제 점유 관계를 파악할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 성서동서서한아파트 101동 6층 603호입니다. 와룡중학교 인근에 위치하며 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 건물 및 토지 모두 일괄매각 대상이며, 권리 분석상 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이며 현장 내부 확인이 불가했던 점은 주의가 필요합니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 투자 가치를 검토해 볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교, 중학교 등 교육시설 인접으로 인한 학군 프리미엄

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건 (모든 권리 소멸 예정)

* 대규모 단지 내 위치하여 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월-7월 거래 사례를 보면, 동일 단지 내 전용면적 약 56.345㎡ (약 17평) 아파트가 11,750만원에서 15,500만원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 공급면적 84.86㎡ (약 25.7평)으로, 전용면적이 더 클 것으로 예상됩니다. 이에 따라 최근 최고가인 15,500만원보다 높은 가치를 지닐 수 있으나, 감정가 20,100만원과는 다소 차이가 있습니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다. 보수적인 접근을 위해 175,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.