나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12053 [1] 울산광역시 중구 반구동 99-17 창조메리트 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 '가온중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통싱황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제4층 제404호로서,
외벽: 외장석재 및 몰탈위 페인트마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(체육장)으로 이용중.(상호 : WHALE 유도)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 주상용 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

주변 가로방상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2025-03-27), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-03-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 지상 4층이나, 건물 내부 층별 안내판에는 3층으로 표기하고 있음.
2. 근린생활시설으로 이용 중(상호: WHALE 유도).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12053 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 99-17 창조메리트 4층404호 (도로명주소: 울산광역시 중구 화합로 415)

용도: 근린상가 (현재 체육장으로 이용 중)

감정평가액: 301,000,000원

토지 면적: 36.03㎡ (약 10.90평)

건물 면적: 151.24㎡ (약 45.75평)

매각 방법: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2006년 04월 25일

2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 반구동에 소재하며, 남서측 인근에 가온중학교가 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

부정형의 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 주변 도로 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025-05-28

* 확정일자: 2025-05-28

* 배당신고일자: 2025-09-18

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 8월 6일자 강남새마을금고 근저당권 (채권최고액 240,000,000원)

* 본건 경매 신청 채권자는 강남새마을금고이며, 2025년 6월 27일 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 이 부분은 현장 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

울산광역시 중구의 일반상업지역에 속해 있으며, 주거지역과 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

현재 'WHALE 유도'라는 상호로 근린생활시설(체육장)로 운영 중이며, 해당 업종 또는 유사 업종의 지속적인 운영이 가능합니다.

가온중학교 및 주변 주거 단지의 이용객을 대상으로 하는 상권입니다.

5. 생활정보

주변 교육시설: 가온중학교, 울산여자중학교 (상대보호구역) 등이 근거리에 위치합니다.

편의시설: 인근의 근린생활시설 및 주거지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변 현황 및 토지이용계획상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

층수 표기 오류: 공부상 4층으로 등재되어 있으나, 건물 내부 안내판에는 3층으로 표기되어 있어 실제 이용 시 혼란이나 분쟁의 소지가 있습니다.

미확인 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않습니다. 만약 실제 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용 제한: 장애물 제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(울산여자중학교) 등으로 지정되어 있어, 건축 또는 이용 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 45.75평 규모의 근린상가 건물로, 현재 체육시설로 성업 중입니다.

채권자(강남새마을금고)의 임의경매로 진행되며, 임차인은 대항력 없는 김 씨입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 공부상 층수와 내부 표기 층수 불일치, 그리고 명확하지 않은 지상권 존재 가능성은 주요 리스크 요인으로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

다만, 이러한 리스크를 감안하더라도 안정적인 배후 수요와 상권 잠재력을 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

인수 후 즉시 영업 가능한 현황(체육시설)을 갖추고 있어 공실 위험이 낮습니다.

울산 중구의 지속적인 도시 발전 가능성과 일반상업지역의 상권 활성화 잠재력을 기대할 수 있습니다.

주변 주거 및 교육 시설을 바탕으로 한 안정적인 고객층 확보가 용이합니다.

경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 확보 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 투자 수익률, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 이를 제외한 감정가 301,000,000원 및 기타 법적 비용(취득세, 명도비용 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 부동산 전문가와 상담하거나, 추가적인 시장 조사를 수행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.