나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11968 [1] 울산광역시 남구 신정동 952-24 태화빌라 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 ""수암초등학교"" 서측 인근에 위치한 태화빌라 2동 1층 101호
이며, 인근지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택
지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지에 위치한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 동측으로 세로변에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접
도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(수암초)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

정확한 보고를 위해 제공된 정보를 바탕으로 다음과 같이 물건의 기본 정보를 정리합니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11968 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 952-24 태화빌라 2동 1층101호

용도: 다세대주택

건축년도: 1991년 (사용승인일 기준)

감정가: 104,000,000원

토지면적: 24.40㎡ (약 7.38평)

건물면적: 49.00㎡ (약 14.82평) (전용면적/공급면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층

총 동수: 2개 동 (태화빌라 2동)

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, '수암초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용을 통한 대중교통 여건도 보통 수준입니다. 건물은 동측으로 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m 미만의 소로3류(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(울산중앙중학교, 수암초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 10일 접수된 박영건의 근저당권(을1, 13,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 다음 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정오 (대항력 있음)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 2일

* 확정일자: 2021년 8월 3일

* 배당신고일자: 2025년 9월 3일

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 배당신고일자 및 법원 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 다수의 근저당권, 임의경매, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리에 해당합니다. (을3, 갑7, 갑8, 갑9, 을6 등)

* 등기부채권 총액: 59,500,000원 (확인된 채권액 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서상 기재)

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 물건의 중요한 고려사항입니다.

1.5. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 직접적인 연계는 적으나, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 울산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 수암초등학교와 울산중앙중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 도보 거리 내 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 이동 시 남구 지역의 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이정오 씨가 1억원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있어, 해당 금액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 중복 사건: 동일 부동산에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 진행 중인 다른 사건과의 관계 및 매각 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 연식: 1991년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 1억원)의 존재는 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있어, 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 중복 사건 여부와 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안정적 주거 지역: 울산 남구 신정동은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 임차인 인수 여부: 임차인과의 협상 또는 명도를 통해 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다 (단, 신중한 접근 필요).

1.10. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월, 인근 연립다세대):

* 70.18㎡ (약 21.23평) 매매가: 29,000,000원 (환산가 약 413만원/㎡)

* 62.31㎡ (약 18.85평) 매매가: 41,000,000원 (환산가 약 658만원/㎡)

* 62.31㎡ (약 18.85평) 매매가: 43,000,000원 (환산가 약 690만원/㎡)

상기 매매 사례들은 본건(49.00㎡)보다 면적이 넓으며, 시점 및 물건 상태에 따라 가격 차이가 존재합니다. 본건은 1층이며 대항력 있는 임차인이 1억원의 보증금을 보유하고 있어, 실제 낙찰 시 인수해야 할 부담이 클 수 있습니다. 이러한 점을 감안할 때, 감정가 104,000,000원에서 추가적인 인수 부담을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 100,000,000원

이는 임차인 인수 보증금 1억원을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하는 범위입니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 법원 배당 내역, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.