나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11183 [1] 경상북도 김천시 구성면 흥평리 320 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 구성면 흥평리 소재 ""내고마을"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 순수농촌지대로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,6: 부정형 완경사의 건부지임
기호5: 부정형 완경사의 현 도로임.

인접 도로상태

기호1,6: 주간선도로에서 폭 약5~6미터의 포장도로인 기호5토지(현:도로)를 통하여 진입할수
있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진' 참조

공부와의 차이

기호5: 공부상 '임야'이나 현:도로 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택 건으로서,
- 외벽: 외장용 코트 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 내부재 마감.
- 바닥: 강화마루, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

기호3,4: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 다가구주택 건으로서,
- 외벽: 드라이비트 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 내부재 마감.
- 바닥: 장판, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

기호2: 단독주택
기호3,4: 다가구주택

설비내역

위생, 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'사진, 지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

기호3,4: 공부상 김천시 구성면 흥평리 320지상으로 등재되어 있으나, 지적도상 김천시
구성면 흥평리 320-5지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 조경수 매각제외.
2. 목록3,4 건물은 공부상 흥평리 320번지에 소재하는 것으로 되어있으나 현황은 흥평리 320-5번지 지상에 소재함.
3. 320-4번지는 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상북도 김천시 구성면 흥평리 320번지에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

* 사건번호: 김천지원 2025타경11183 (1)

* 소재지: 경상북도 김천시 구성면 흥평리 320

* 용도: 단독주택 (주택 2동, 다가구주택 2동으로 구성)

* 감정가: 1,698,904,560원

* 토지면적: 7,339.00㎡ (약 2,220.5평)

* 건물면적: 1,386.34㎡ (약 419.6평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송정새마을금고 (제공된 정보상 송OOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 및 조경수는 매각에서 제외됩니다.

* 목록3,4 건물은 공부상 흥평리 320번지에 소재하나, 현황은 흥평리 320-5번지 지상에 소재합니다.

* 320-4번지 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 구성면 흥평리 소재 "내고마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 토지 기호 1, 6: 부정형의 완경사 지대로 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 기호 5: 부정형의 완경사 지대로 현황 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 주간선 도로에서 폭 약 5~6미터의 포장 도로(기호 5 토지, 현황 도로)를 통해 진입할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지.

* 기호 6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역).

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 을11 근저당권 (2018-07-13, 송정새마을금고, 819,000,000원)

* 건물: 을9 근저당권 (2018-07-13, 송정새마을금고, 819,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-30

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부 채권액: 843,641,228원 (토지 및 건물 기준)

* 주요 채무: 송정새마을금고의 근저당권 설정액 (819,000,000원 + 15,375,000원) 및 다수의 가압류, 압류 내역이 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건은 경상북도 김천시 구성면의 농촌 지역에 위치하여 전형적인 상권 형성은 미흡합니다.

* 주변은 농경지와 임야, 소규모 주택이 혼재된 전원적인 환경입니다.

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 김천 시내로 접근하여 이용해야 합니다.

* 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 없으며, 조용하고 한적한 환경을 선호하는 수요에 적합합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조:

* 건물(2): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택. 외벽은 외부용 코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 건물(3,4): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 다가구주택. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 장판, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시입니다.

* 이용상태: 건물(2)는 단독주택으로, 건물(3,4)는 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생, 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 본건은 "내고마을" 인근에 위치하며, 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다.

* 도로명주소는 경상북도 김천시 흥평로 221번지입니다.

* 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 축사 등은 존재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 건물(3,4)은 공부상 320번지에 등재되어 있으나, 실제로는 320-5번지 지상에 소재합니다. 이는 등기 및 토지 이용 관련 서류 정리 시 주의가 필요합니다.

* 토지 320-4번지는 공부상 '임야'로 되어 있으나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용이나 권리 관계에 있어 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 일괄매각 대상에 제시외 건물 및 조경수는 포함되지 않아, 낙찰 후 해당 부분에 대한 별도 협상이나 처리가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 농촌 지역 특성: 주변 편의시설, 병원 등 생활 인프라 접근성이 도심에 비해 떨어질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김천시 구성면의 넓은 토지(약 2,220평) 위에 단독주택 1동과 다가구주택 2동이 소재하는 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 17억원으로 높게 책정되었으나, 등기부상 총 채무액 또한 이에 상응하는 규모입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 관련 리스크는 낮은 편입니다.

주요 특징으로는 넓은 대지 면적과 여러 채의 건물, 그리고 공부와 현황의 불일치(주소 및 지목)가 있다는 점입니다. 특히, 토지 320-4번지가 공부상 임야이나 현황 도로로 사용되고 있고, 일부 건물의 소재 지번이 공부와 다르게 등재된 점은 면밀한 확인 및 조치가 필요합니다. 또한, 제시외 건물과 조경수는 매각 대상에서 제외되므로 이에 대한 인지가 중요합니다.

전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지는 물건으로, 투자 가치는 향후 활용 방안 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,339㎡(약 2,220평)의 광활한 대지는 향후 개발이나 재활용 측면에서 잠재적 가치가 있습니다.

* 다수의 건물 보유: 단독주택 1채와 다가구주택 2채가 존재하여 임대 수익 창출 또는 복합적인 활용이 가능합니다.

* 낮은 명도 리스크: 파악된 임차인들이 대항력이 없어, 낙찰 후 명도 과정에서의 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 대규모 토지 및 건물의 규모를 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 토지 이용 계획상 향후 개발 가능성이나 용도 변경의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 정보만으로는 해당 지역의 구체적인 부동산 시세와 거래 동향을 상세히 분석하기에는 제한이 있습니다. "김천시 구성면 흥평리 부동산 시세" 등의 키워드로 검색한 결과, 유사한 규모의 단독주택 또는 다가구주택 단지에 대한 직접적인 시세 정보를 얻기 어려웠습니다.

감정가 1,698,904,560원 (약 17억원)은 해당 지역의 농촌 주택 및 토지 가치를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 일반적으로 이러한 대규모 농촌 부동산의 가치는 토지의 현황, 개발 가능성, 건물 상태, 접근성 등에 따라 크게 달라집니다.

정밀한 시세 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 주변 농지 및 임야의 공시지가와 실거래가 조사, 그리고 토지 이용 계획에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

보수적인 시각에서 감정가의 60% 수준을 최저 적정 입찰가로 추정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 1,698,904,560원

* 예상 입찰가 범위: 10억 1천만 원 ~ 11억 5천만 원

이 예상 입찰가는 다음 사항들을 고려한 잠정치입니다.

* 공부와 현황의 차이(주소, 지목)로 인한 추가 비용 발생 가능성.

* 제시외 건물 및 조경수 제외로 인한 명도 관련 협상 비용 발생 가능성.

* 농촌 지역 특성상 즉각적인 매각 또는 활용의 어려움.

* 본건은 공동담보 물건으로, 유사 물건의 낙찰 사례 추가 분석 필요.

* 높은 감정가로 인해 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시 입찰가 조정 고려.

따라서, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 상세한 권리 관계 및 시세 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.