나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11176 [1] 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 105동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ""진평초등학교"" 서측 인근에 위치하는 ""구미진평주
공아파트"" 제105동 제10층 제1004호 단위세대로서, 부근일대는 아파트 단지, 학교, 근린생
활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 인근에 버스승강장이 소재하는등 제반교통사정 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건중 제10층 제1004 단위세대로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
바닥: 장판지 및 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 왕복 4차선 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합),
중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문
의)), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사: 경매신청권자로 주택임차권자 이상학(2024. 4. 11. 접수 제15968호 주택임차권등기)의 임차보증금반환채권의 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 김천지원 2025타경11176 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

* 소재지: 경상북도 구미시 진평동 1063 구미진평주공아파트 105동 10층 1004호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.14평)

* 감정가: 108,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 경상북도 구미시 진평동 소재 "진평초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 출입이 자유롭습니다.

* 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 단지 북동측으로 왕복 4차선 진입도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류, 소로2류, 중로1류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 없음)

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 4일 접수된 구미세무서장의 압류 (갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-14

* 확정일자: 2023-02-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기 2024. 4. 11. 접수 제15968호. 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 이상학의 임차보증금반환채권 양수인입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을3): 권리금액 110,000,000원, 말소: 인수

* 주의사항: 임차인 이 은 대항력이 있으며, 등기부상 임차권이 '인수'로 기재되어 있어 해당 임차보증금 110,000,000원은 매수인에게 인수될 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원

* 본 건 권리분석 상, 임차인 이 의 보증금 110,000,000원이 인수 대상임에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 부분은 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 금액에 포함되므로, 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

* 본 건은 주거 지역에 위치하며, 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 구미진평주공아파트 (진평미래타운)

* 사용승인일: 1999년 4월 13일

* 총 세대수: 1000세대

* 주차대수: 총 414대 (지상 3대, 지하 23대, 기타)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

5.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층 1004호

* 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 바닥: 장판지 및 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 승강기, 위생, 급배수, 옥내소화전, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 면적 정보

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

* 토지 지분면적: 35.5039㎡ (약 10.74평)

* 아파트 단지 총 면적: 93,084.88㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

* 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 (보증금 110,000,000원)의 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

6.2. 시세와의 괴리

* 감정가(108,000,000원) 대비 최근 실거래가(59.99㎡ 기준 최고 69,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어 시세 판단에 주의가 필요합니다.

* 최근 매매가(69,000,000원)와 인수 보증금(110,000,000원)을 합산하면, 예상되는 총 매수 비용이 최근 시장가보다 훨씬 높아져 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 진평동에 위치한 아파트로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수되는 점과, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 투자 결정 시 매우 신중하게 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 특히, 인수되는 임차보증금만으로도 최근 거래된 최고가보다 높은 금액이므로, 낙찰받더라도 상당한 금전적 부담이 발생할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 이용 용이

* (주의) 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해 투자 매력도가 현저히 낮음. 신중한 접근 필요.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수되며, 최근 실거래가가 59.99㎡ 기준 최고 69,000,000원임을 감안할 때, 매우 높은 위험이 수반됩니다.

현재 시장 상황(최근 매매 최고가 69,000,000원)과 인수 보증금(110,000,000원)을 고려하면, 입찰가를 산정하는 것이 매우 어렵습니다. 만약 입찰가를 감정가(108,000,000원)의 50% 수준인 54,000,000원으로 가정하더라도, 총 매수 비용(입찰가 54,000,000원 + 인수 보증금 110,000,000원)은 164,000,000원이 되어 최근 시장가보다 훨씬 높아집니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 하며, 낙찰되더라도 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

최소 참여를 위한 잠정적 입찰가: 10,000,000원 (천만 원)

* 이는 입찰 참여를 위한 최소한의 금액이며, 해당 금액으로 낙찰될 가능성은 희박할 수 있습니다.

* 본 입찰가는 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용이 시장가치(최근 매매가)를 초과하므로, 수익 창출 목적보다는 권리 분석 및 시장 상황 파악을 위한 저가 입찰의 개념으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.