나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11172 [1] 경상북도 구미시 광평동 792-7 구미광평 푸르지오2차 203동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 ""광평삼거리"" 북서측 인근에 위치하는 '구미광평푸르지
오2차 제203동 제14층 제1403호' 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 대형할인점, 공장,
다세대주택 및 일반상가 등으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로 등이 있어 제반 교통사
정은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건 중 제14층 제1403호 단위세대로
외벽: 몰탈위 페인트 및 화강석 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 및 내부인테리어치장 등 마감,
바닥: 내장 바닥재, 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 도시가스 공급설비 및 난방설비 등 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""아파트 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본 단지 주출입구 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024
-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11172 (1)

소재지: 경상북도 구미시 광평동 792-7, 구미광평 푸르지오2차 203동 14층 1403호

용도: 아파트

전용면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

토지 지분: 44.84㎡ (약 13.57평)

감정가: 191,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 구미신용협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 광평동 소재 "광평삼거리" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 함께 대형 할인점, 공장, 다세대주택, 일반상가 등이 혼재되어 있어 복합적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지: 해당 물건이 소재한 토지는 부정형으로, 인접 토지와 등고 평탄한 아파트 건부지입니다.

도로: 아파트 단지의 주출입구 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 2009년 6월 2일 여인석 명의 소유권 이전이 등기되었습니다.

* 2025년 6월 25일 구미신용협동조합의 강제경매 개시 결정이 등기되었으며, 이는 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 주의: 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 점유 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본건은 "광평삼거리" 인근에 자리하고 있으며, 롯데마트 구미점, 이마트 구미점 등 대형 쇼핑 시설이 가까워 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 구미광평초등학교, 금오공업고등학교, 구미전자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 주변에 일반 상가 및 공업 지역이 혼재되어 있어 도시 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설(납골당, 쓰레기 소각장 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 일반 공장 지대가 포함되어 있으므로, 개별적인 공장의 종류 및 운영 상태에 따른 환경 영향 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 구미광평 푸르지오2차

* 건축년도: 2009년 2월

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 247세대

* 층수: 최고 17층 (본건은 14층)

* 주차: 총 299대 (지하 240대, 지상 59대)

편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 커뮤니티 시설이 구비되어 있어 입주민들의 생활 편의성을 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건의 토지이용계획은 준공업지역이며, 소로 1류 및 소로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-11-20)으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역 지정은 아파트 거주 자체에 직접적인 큰 영향을 주지는 않으나, 지역 개발 계획 등에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상: 권리분석 섹션에서 언급된 바와 같이, 임대 관계 및 보증금이 미상으로 파악되어 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 이 부분은 철저한 현장 조사를 통해 해결해야 할 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 광평동에 위치한 '구미광평 푸르지오2차' 아파트 14층으로, 2009년에 준공되어 비교적 신축 연수에 속하며 전용면적 85㎡로 일반적인 선호 규격입니다. 주변은 주거, 상업, 공업 시설이 복합적으로 분포하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 부담은 적습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 관련 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

실거주 및 투자 가치: 전용 85㎡(약 25.7평)은 신혼부부나 소형 가족이 거주하기에 적합한 면적으로, 주변 상업 및 편의시설 접근성이 좋아 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

교통 접근성: 주요 도로변에 위치하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이합니다.

권리 분석 안정성: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 14일: 13층, 84.993㎡, 21,500만원

* 2026년 4월 15일: 14층, 84.997㎡, 18,000만원 (본건과 동일 층, 유사 면적)

* 2026년 5월 17일: 8층, 84.987㎡, 17,000만원

감정가는 191,000,000원입니다. 본건과 동일한 14층의 최근 실거래가가 18,000만원임을 고려할 때, 감정가(19,100만원) 대비 시세가 소폭 하락했거나, 최근 거래가가 더 현실적인 가격으로 판단됩니다. 다만, 13층 거래가가 21,500만원인 점을 감안하면 층별 시세 편차가 존재할 수 있습니다. 명도 리스크 및 현장 조사를 통한 시세 재확인이 필요하나, 현재 정보 기준으로 18,500만원 ~ 19,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.