나이스옥션 법원경매 김천 2025타경392 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 193-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재로서 '봉곡초등학교' 동측 인근에 위치하는 바 인근일대는 단독 및 다가구주택, 아파트, 주거나지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 자체지반은 평탄한 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구미봉곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로서(사용승인일:2011.12.26)

-외벽 : 화강석 붙임 및 스톤코트, 드라이비트 마감,

-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,

-바닥 : 데코타일 및 타일 등 마감,

-창호 : 하이샷시 이중창의 구조임.

이용상태

기호2)
1층: 계단실,
2,3층 : 다가구주택(5가구),
4층 : 다가구주택(4가구)으로 이용중임.

설비내역

기호2) : 위생 및 급배수시설, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계

미상임.

나. 기타

없음

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 김천지원 2025타경392 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 감정가: 1,066,224,800원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 193-11

* 용도: 다가구주택

* 토지면적: 345.40㎡ (약 104.51평)

* 건물면적: 1292.56㎡ (약 391.00평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층

* 사용승인일: 2011년 12월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재로서 '봉곡초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 인근일대는 단독 및 다가구주택, 아파트, 주거나지 등이 소재하는 지역입니다.

* 주위환경 및 생활편의시설과의 접근성 등은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역)

* 상대보호구역 (구미봉곡초등학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑4, 갑5, 갑6, 갑7)

* 근저당권 (을8, 북삼새마을금고, 226,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑7, 김정민, 60,087,100원, 말소)

* 건물 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑3, 갑6, 갑7)

* 근저당권 (을10, 북삼새마을금고, 226,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을16, 이성보, 10,000,000원, 말소)

* 강제경매 (갑8, 김정민, 60,087,100원, 말소)

* 등기부채권 총액 (토지): 226,000,000원

* 등기부채권 총액 (건물): 236,000,000원 (이성보 임차권 등기 포함)

3.2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부 모두 2021년 9월 7일 접수된 북삼새마을금고 근저당권 (채권액 226,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 강제경매 개시 결정 등기 (채권자 김정민) 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 이성보의 주택임차권 등기 역시 말소 처리되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 문성준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-07, 대항력 없음.

* 안채원: 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 확정일자 무, 대항력 없음.

* 이성보: 보증금 10,000,000원, 차임 220,000원, 전입일자 2023-06-15, 배당신고일자 2025-07-15, 대항력 없음.

* 정민정: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2025-05-23, 확정일자 무, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자 김승훈): 보증금 95,000,000원, 전입일자 2023-12-06, 확정일자 2023-10-24, 배당신고일자 2025-09-26, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자 김태린): 보증금 0원, 전입일자 2021-10-28, 대항력 없음.

* 한찬영: 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-10-28, 확정일자 2021-10-08, 배당신고일자 2025-09-26, 대항력 없음.

* 한찬영: 보증금 5,000,000원, 차임 270,000원, 전입일자 2025-02-24, 확정일자 2025-09-17, 배당신고일자 2025-09-17, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으므로 별도의 인수 금액은 없습니다. 임대관계는 미상인 경우가 많으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

* 본건은 구미시 봉곡동의 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 지역으로서의 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 봉곡초등학교가 있어 교육 관련 시설이 주변에 발달해 있습니다.

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

* 주거 지역 내 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설 접근성

* 봉곡초등학교가 인접하여 있어 초등 교육시설 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 모든 임차인이 대항력이 없으며, 인수 보증금이 0원이므로 권리 인수와 관련된 특별한 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

* 2011년 준공된 건물로 약 15년차를 맞이하고 있어, 향후 건물의 유지보수 및 관리에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서 가축을 사육하는 업종을 영위할 경우 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 구미시 봉곡동에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 봉곡초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로, 주거 환경이 양호합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 투자에 대한 심리적 부담이 적은 편입니다.

* 건물 노후도 및 가축사육제한구역 등 일부 고려사항은 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 월세 수입 확보가 가능한 다가구주택으로서의 가치.

* 봉곡초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 주거 선호도.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수할 부담이 없어 투자 안전성 확보.

* 구미시 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 상세한 시장 조사 및 수익률 분석, 현장 조사 등이 수반되어야 합니다.

* 감정가는 1,066,224,800원이며, 모든 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 해당 금액을 제외한 잔여 권리 및 명도 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 투자 수익률, 예상 명도 비용, 현재 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.