나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51474 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 104동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 ""성연초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지(서산테크노밸리)를 배후지로 하는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 ""제11층 제1104호""로서,
(사용승인일 : 2018.02.26)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측, 남동측 및 북서측으로 간선도로와 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51474 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 104동 11층1104호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 59.27㎡ (약 17.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.6603㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 84.66㎡

분양면적: 84.66㎡ (해당 면적은 공급면적 또는 분양면적으로 추정되며, 정확한 분양면적은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 "성연초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 서산테크노밸리 산업단지를 배후지로 하는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다. 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측, 남동측 및 북서측으로 간선도로와 접하고 있으며, 도로 상태 및 주차 여건 등도 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 아파트 명칭: 서산테크노밸리 고운라피네

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 위치합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 내 11층 1104호로, 2018년 2월 26일에 사용승인되었습니다.

* 주차: 총 40대 (지하 26대, 지상 4대)의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (단, 단지 전체 주차 대수는 920대입니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 현대캐피탈의 가압류 (2024년 3월 27일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 봉

* 임차보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 20일

* 확정일자: 2021년 11월 30일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항할 수 있는 권리)

3.3. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 1번 주택임차권(봉태종, 보증금 210,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인의 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성이 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서산테크노밸리 산업단지를 배후로 하는 주거 지역에 위치하며, 산업단지 근로자들을 위한 배후 주거지로서의 성격이 강합니다. 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 산업단지의 활동으로 인한 환경적 요인이나 소음 등에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 성연초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내 커뮤니티 시설이 다양하게 마련되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 차량으로 이동 가능한 거리에 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* 초등학교: 성연초등학교

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 인수 부담은 적을 것으로 예상되나, 배당 결과 확인 필요)

* 2018년 준공으로 신축급 아파트이나, 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 산업단지 인근의 신축급 아파트로, 배후 수요가 안정적인 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 단지 내 커뮤니티 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이었으나, "인수 보증금 합계 0원" 기재로 인해 실제 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 배당 결과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서산테크노밸리 산업단지 직주근접 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 잠재력.

* 2018년 준공으로 비교적 짧은 연식으로 인한 관리 용이성 및 최신 주거 트렌드 반영.

* 인근 학교 및 풍부한 단지 내 편의시설로 인한 높은 주거 만족도 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 볼 때, 본 건과 동일 평형대의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준으로 약 200,000,000원에서 210,000,000원 선에서 형성되어 있습니다. 감정가는 205,000,000원입니다.

임차인의 보증금 210,000,000원이 배당으로 전액 충당될 경우, 인수되는 별도의 권리 부담이 없다고 가정할 때, 시장 가격을 고려하여 감정가의 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이를 권장합니다. (단, 최종 입찰가는 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.