나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11925 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 72-3 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '아산세무서' 북측 인근에
위치하고, 주변은 빌라 및 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로 (사용승인일: 1993.10.15)

외벽 : 인조석 붙임, 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

연립주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스공급시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서 '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 6미터 정도인 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(2020-06-25)(접함), 가축사육
제한구역(2021-07-22)(전부제한구역), 상대보호구역(하나유치원).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11925 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 72-3, 2층 204호

용도: 연립주택

감정가: 132,000,000원

면적

* 토지면적: 53.59㎡ (약 16.21평)

* 건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO (등기부상 조완준으로 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 '아산세무서' 북측 인근에 위치하며, 주변은 빌라, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 전체적인 주거 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 시내버스 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로상태

단지 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 아산신용협동조합의 근저당권(75,600,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

명시된 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 및 관련 사항이 경매 절차상 인수되지 않음을 의미할 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

보증금 및 임대차 관계가 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석

최근 2026년 1월, 1993년에 건축된 '대진주택'의 63.72㎡(약 19.27평) 다세대 주택이 5,700만원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 5월에는 1996년식 '동방주택(E)'의 55.14㎡(약 16.68평) 다세대 주택이 4,700만원에 거래된 사례가 있습니다.

반면, 2021년에 건축된 신축 연립주택인 '배방한성필하우스테라스인포레'의 84.972㎡(약 25.70평)는 2026년 5월 35,350만원에 거래되어, 건물 신축 연도 및 상태에 따른 가격 차이가 큰 것으로 보입니다.

* 시세 분석

본건은 1993년에 건축된 연립주택(84.90㎡)으로, 감정가는 132,000,000원입니다. 동일 연식의 주변 다세대 주택 거래 가격(4,700만~5,700만원)과 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 건물의 관리 상태, 내부 구조, 향후 활용 가능성 등 종합적인 평가가 반영된 결과일 수 있습니다. 신축 빌라와의 가격 차이가 매우 크다는 점을 고려하여, 본건의 실제 시장 가치는 거래 가능한 유사 연식 및 크기의 물건 시세를 기준으로 재평가할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 아산세무서가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경

본건은 연립주택으로 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1993년 10월 15일에 사용 승인된 건물로, 약 33년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한사항

* 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역): 가축 사육이 제한되는 구역입니다.

* 상대보호구역(하나유치원): 교육 환경 보호를 위한 시설로, 특정 행위 제한이 있을 수 있으나 주거 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무

현재 파악된 정보 및 주변 지역 특성상 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 아산시 배방읍에 위치한 1993년식 연립주택으로, 감정가는 132,000,000원입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 보증금의 위험이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 노후화와 주변 유사 연식 물건과의 시세 차이를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 입지 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 명도 부담 경감: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인 관련 명도 위험이 낮습니다.

* 주거 지역 입지: 아산세무서 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 132,000,000원을 기준으로, 권리 관계의 안전성과 명도 부담이 적다는 점을 고려하되, 건물 노후화 및 주변 실거래가와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 118,000,000원

해당 범위는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자들의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.