나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11889 [1] 충청남도 아산시 온천동 2800 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11889 [1] 충청남도 아산시 온천동 2800 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경11889
• 주소: 충청남도 아산시 온천동 2800
• 감정가: 769,981,440원
• 최저가: 538,987,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매4계 2025타경11889 | 소재지: 충청남도 아산시 온천동 2800 | 감정가: 769,981,440원 | 최저가: 538,987,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2025타경11889 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11889 (1)

소재지: 충청남도 아산시 온천동 2800

용도: 근린생활시설, 다가구주택 (복합)

감정가: 769,981,440 원

토지면적: 295.40㎡ (약 89.37평)

건물면적: 453.00㎡ (약 137.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트, 조적조 스라브지붕 3층 (1996.04.10 사용승인)

주요 이용현황: 1층 (EM 에듀학원), 2층 (신명수심리상담연구소), 3층 (다가구주택 2가구)

매각포함: 건물 옥상 태양광설비

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 온천동 2800번지에 소재하고 있습니다.

"온양중앙초등학교" 동측 인근의 주택 및 상가 밀집 지역으로, 지역 상권의 중심부에 위치하고 있습니다.

교통 여건으로는 인근에 시내버스 승강장이 있고, 북측으로는 온양온천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 서측 대로(폭 25m~30m)에 직접 접해 있어 차량으로의 접근성이 매우 우수한 편입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 관련 법규로는 가축사육제한구역 및 학교보호구역(온양중앙초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 "엠OOOOOOOOOO"이며 채무자 겸 소유자는 "신OO"입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 "대항력 있는 임차인이 있음"이라는 점입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 지연을 초래할 수 있으므로, 임차인의 정확한 권리 관계(보증금, 월세, 계약 기간, 대항력 인정 여부 등)를 법원 서류 및 현장 조사를 통해 철저히 확인해야 합니다.

또한, 건물 2층의 경우 공부상 용도(예능계학원/주택)와 실제 이용 현황(신명수심리상담연구소)이 상이하므로, 이에 대한 법적 검토 및 추후 조치 계획이 필요합니다.

그 외 특이사항은 감정평가서상 명시되지 않았으나, 경매 진행 과정에서 추가로 발생하는 권리 변동 사항은 없는지 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 아산시 온천동, 온양온천역과 인접한 지역에 위치하여 배후 주거 수요와 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 입지입니다.

1층과 2층에 각각 학원과 심리상담연구소가 운영 중이며, 3층은 다가구주택으로 활용되어 현재 임대 수익이 발생하고 있는 것으로 보입니다. 이는 안정적인 수익 창출이 가능한 상권임을 시사합니다.

초등학교가 인근에 있어 학원 등의 교육 관련 업종에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 온천 관광지라는 특성상 방문객을 대상으로 한 상업 시설 운영도 고려해 볼 수 있습니다.

주변 상권은 지역 주민을 중심으로 한 생활 밀착형 근린생활시설과 주거 시설이 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

1.5. 생활정보

온양중앙초등학교가 도보 거리 내에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

온양온천역을 통해 KTX 이용 등 광역 교통망 접근이 용이하며, 아산 시내 이동 또한 편리합니다.

주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

온천 관광지로 유명한 지역이므로, 관광 관련 시설이나 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다. 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 상당한 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

건물은 1996년에 사용승인되어 약 30년 가까이 되었습니다. 이에 따라 건물 내외부의 노후화로 인한 수리 및 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 설비 노후화, 단열 문제, 외관 마감재 보수 등이 예상됩니다.

건물 2층의 공부상 용도와 현황 이용의 차이는 추후 용도 변경 신청 또는 건축물대장 기재사항 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 학교보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 아산시 온천동의 역세권 및 학세권에 위치하여 기본적인 입지 가치는 우수합니다.

근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 현재 임대 수익이 발생하고 있으며, 향후에도 안정적인 수익형 부동산으로의 활용이 기대됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 노후화, 공부상 내용과 현황의 차이 등 해결해야 할 명확한 과제들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명도 비용, 수리 비용 등을 고려한 철저한 분석과 현장 조사를 통해 투자 결정을 내려야 합니다.

적절한 명도 전략과 리스크 관리를 통해 잠재적 가치를 실현할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 온양온천역 인근이라는 최상의 입지로, 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

수익형 부동산으로서의 가치: 1, 2층의 상가와 3층의 다가구 주택을 통한 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

활용도 높은 복합 건물: 근린생활시설과 주택이 결합된 형태로, 다양한 사업 및 임대 목적에 부합합니다.

옥상 태양광 설비 포함: 친환경 에너지 설비인 태양광 설비가 매각에 포함되어 있어, 에너지 비용 절감 및 추가 수익 창출(전력 판매 등) 가능성이 있습니다. (실제 발전량 및 판매 가능 여부 확인 필요)

지역 개발 잠재력: 아산시의 지속적인 발전과 온천 관광 활성화 추세에 따라 향후 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

천안지원 경매4계