나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11918 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322 7층707호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11918 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322 7층707호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경11918 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322 7층707호 | 감정가: 83,000,000원 | 최저가: 58,100,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경11918 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11918 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322, 7층 707호 (프라지움3차)

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 6.96㎡ (약 2.10평)

건물면적: 37.03㎡ (약 11.20평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, '성정공원' 남동측 인근에 소재합니다. '프라지움3차' 내 공동주택으로, 주변은 상가와 공동주택이 혼재된 중심상업지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 박OO이며, 채권자는 이OO입니다.

주의사항으로, 임차인 이현동은 경매 신청 채권자로서 전세권 설정 등기 및 주택 임차권 등기의 권리자입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 4번 주택임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.11.24, 확정일자 2022.11.8)입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(8,300만원)보다 높은 보증금(1억원)이므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 가능성이 높으며, 이 부분은 매수인이 인수해야 할 주요 부담입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 성정동 일대는 천안시의 중심상업지구로서, 상가와 주거용 건물이 복합적으로 분포하고 있습니다. '프라지움3차' 내에 위치하여 주거 및 상업 시설 이용이 용이하며, 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다. 인근에는 각종 상점, 식당, 금융기관 등이 밀집해 있어 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 7층에 위치한 호실입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 구조는 집합건축물대장상 도시형생활주택으로서 방 1개, 거실/주방, 욕실 1개, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 근린 시설로는 성정공원이 있으며, 쇼핑, 의료, 교육 시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 4번 주택임차권등기된 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 임차보증금 1억 원 중 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 예상 투자 비용이 증가할 수 있습니다. 현재 감정가(8,300만원)보다 높은 보증금이므로, 배당으로 전액 변제되기 어려운 상황으로 판단됩니다. 또한, 임대 관계는 현장 사정상 확인이 불가하여 실제 임대 현황 및 공실 위험 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 검색 결과 상, 해당 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 중심상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 상태 및 편의시설 접근성 또한 좋습니다. 그러나 1억 원의 임차보증금 잔액 인수 가능성은 투자에 있어 매우 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 인수되는 채권(임차보증금)이 감정가를 초과하므로, 단순 시세 차익만을 노린 투자보다는 명확한 자금 계획과 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

도심 지역의 오피스텔로서 안정적인 수요가 예상되며, 잘 갖춰진 생활 인프라와 교통 편의성은 장점입니다. 만약 임차인과의 협의 또는 추가적인 자금 투입으로 보증금 인수 부담을 완화할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 성정동 일대 개발 계획이나 지역 경제 활성화 추이에 따라 향후 부동산 가치 상승 가능성도 존재합니다.

법원 정보

천안지원 경매4계