나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502790 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1234호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 '어진중학교' 동측 근거리에 위치하고 있는 푸르지오시
티 제1234호로 주위는 공공청사, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역
으로 북측으로 근접하여 '정부세종청사'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 동측 인근으로 BRT노선이
지나고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물중 제12층 제1234호로
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 대로에 접하며, 남측으로 중로 및 동측으로 소로에 접하고고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접함),
대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축
사육제한구역(전부제한구역).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

서미라 : 신청채권자이고, 전세권자(2022.09.27. 제63509호) 겸 확정일자부임차인임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502790 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1234호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 건물 구조 및 상태

건물명: 푸르지오시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제12층 제1234호

사용승인일: 2014년 09월 04일

외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감

창호: 섀시창호

설비: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.13㎡

토지지분: 6.13㎡

건물면적: 23.74㎡ (전용면적)

건물지분: 23.74㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 '어진중학교' 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 공공청사, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 북측 인근에 '정부세종청사'가 위치하여 행정 및 업무 중심지에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재합니다.

동측 인근으로 BRT 노선이 지나 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

토지형상: 사다리형의 평지

이용상태: 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용 중

인접 도로: 북측 및 서측으로 대로에 접하며, 남측으로 중로 및 동측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역

제한상태: 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 등기사항 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리로는 소유권 이전(김승예, 한해란), 전세권 설정(서미라, 2022.09.27.), 주택임차권 설정(서미라, 2024.10.25.), 압류(세종세무서장, 국민건강보험공단), 강제경매 개시 결정(서미라, 2025.07.03.) 등이 기재되어 있습니다.

말소기준 권리는 서미라 명의의 전세권 설정(2022.09.27.)입니다.

등기부채권 총액: 210,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 서미라

보증금: 105,000,000원

차임: 0원 (전세권 설정과 동일한 금액으로 추정)

전입일자(사업일자): 2024년 07월 24일

확정일자: 2024년 07월 24일

배당신고일자: 2024년 10월 25일

대항력: 있음

비고: 신청채권자이며, 전세권자(2022.09.27. 제63509호) 겸 확정일자부 임차인임.

3.3. 매수인 인수 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 4번 전세권등기(2022.09.27. 제63509호) 및 을구 5번 임차권등기(2024.10.25. 제72899호)가 존재합니다.

따라서, 전세권 및 임차권의 보증금 총액 210,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. (인수 보증금 합계: 210,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 오피스텔 시세

본 건이 위치한 세종시 어진동은 정부세종청사 인근으로 행정기관 및 관련 업무시설이 밀집한 지역입니다. 푸르지오시티는 해당 지역의 대표적인 오피스텔 중 하나입니다.

인근 오피스텔의 임대 시세는 파악되지 않으나, 일반적인 오피스텔의 경우 역세권 및 편의시설 접근성에 따라 시세가 형성됩니다.

4.2. 최근 매매 동향 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 푸르지오시티 오피스텔의 거래가는 2026년 5월 기준으로 77,000,000원 ~ 80,000,000원 수준에서 형성되었습니다.

전용면적 23.74㎡ (약 7.18평) 기준, 최근 실거래가 평당 약 1,114,000원 ~ 1,179,000원으로 분석됩니다.

이를 기준으로 볼 때, 본 건의 현재 시장 가치는 약 80,000,000원 ~ 82,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설, 백화점(예정 또는 계획), 마트 등 편의시설 이용이 가능합니다. 정부세종청사와 인접하여 공공기관 접근성이 우수합니다.

5.2. 공공기관 접근성

정부세종청사가 바로 인근에 위치하여 각종 공공기관 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 부담

가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 총 210,000,000원의 보증금 부담입니다. 이는 본 건의 감정가(90,000,000원) 및 현재 시장 가치(약 80,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

금액이 명확히 고지되었으나, 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로 보증금 반환 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 이는 본 건 물건 명세서상의 내용이며, 실제 임차인 서미라에 대한 정보는 구체적으로 확인되었습니다. 다만, 현재 공실 여부 및 실제 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

본 건은 정부세종청사 인근 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

하지만, 매수인이 부담해야 할 막대한 인수 보증금(210,000,000원)으로 인해 현재 시세 대비 수익률 확보가 매우 어려운 상황입니다.

8. 종합 의견

본 건은 대항력 있는 임차인(전세권 및 임차권)이 존재하며, 해당 보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수되는 특수한 물건입니다.

물건 자체의 입지나 건물 상태는 양호하나, 인수해야 할 보증금 규모가 시세 및 감정가를 훨씬 초과하므로, 단순 시세차익을 노린 투자는 매우 신중해야 합니다.

이 물건은 권리 분석의 중요성이 극대화되며, 인수되는 보증금 전액을 감당할 수 있는 자금력과 위험 감수 능력이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석 결과, 해당 면적의 시장 가치는 약 80,000,000원 ~ 82,000,000원으로 추정됩니다. 감정가는 90,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 총 보증금(210,000,000원)을 고려할 때, 본 건의 예상 낙찰가는 매우 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치와 위험성을 고려하여, 감정가의 약 70% 수준인 63,000,000원을 제안합니다.

하지만, 본 입찰가로 낙찰받더라도 최종적인 총 취득 비용은 '입찰가(63,000,000원) + 인수 보증금(210,000,000원) = 273,000,000원'이 되므로, 이는 현재 시장 가치보다 훨씬 높은 금액입니다. 따라서, 본 건은 투자 가치가 현저히 낮다고 판단됩니다.

* 주변 시설 중 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.