나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3617 [1] 대전광역시 서구 흑석동 464-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 흑석동 소재 '노루산' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근조건은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1, 3, 8) : 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 (2, 5, 9) : 부정형 평지로서, 전 및 일부 농로로 이용중임.
일련번호 (4) : 전반적인 정방형 평지로서, 상업용으로 이용중임.
일련번호 (6) : 부정형 평지로서, 창고용으로 이용중임.
일련번호 (7) : 부정형 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1, 3, 8) : 지적도상 맹지로서 본건 인근토지를 통하여 접근 가능함.
일련번호 (2, 5, 9) : 복서측으로 노폭 약 4미터 내외의 농로와 연계된 본건 토지내 농로를 통하여 접근 가능함.
일련번호 (4) : 북동측으로 본건 일련번호 (7) 도로를 통하여 접근 가능함.
일련번호 (6) : 북동측으로 본건 일련번호 (5) 농로 부분을 통하여 접근 가능함.
일련번호 (7) : 본건이 도로로 이용중이며, 북동측으로 본건 일련번호 (5) 농로 부분과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(4) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(5) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(6) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(7) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(8) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(9) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 하천구역(2023-08-01)<하천법>

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지와 같이 토지 일련번호 (5), (6) 위 지상에 수목(편백나무, 단풍나무 등) 약10여주가 소재하는 것으로 조사되었으며, 관리상태 및 일반거래 관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 평가하오니, 경매진행(입찰)시 참고 하시기 바람.
후첨 사진용지와 같이 토지 일련번호(6) 지상에 미등기이나 일반건축물대장상 사용승인을 득한 건물 1동이 소재하는 것으로 조사되어 이를 별도로 제시외 건물 ㉠으로 감정평가 하오며, 별도로 제시외 건물이 소재함으로 인하여 토지의 사용·수익이 제한받는 경우의 단가를 별지 ""감정평가명세표""에 병기하였으니, 경매진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

10-1 : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 제2종근린생활시설(일반음식점)로서,
(사용승인일 : 2012.04.02)
외벽 : 벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등
10-2 : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 제2종근린생활시설(일반음식점-부속)로서,
(사용승인일 : 2012.04.02)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 전기설비, 위생 및 급배수설비 등.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 (10)은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 각각 상이하며, 일반건축물대장상 2023.1.11. 건축물 표시변경 내역이 등기사항전부증명서상 미반영된 것으로 조사되었으니 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
- 목록5 지목상 '전'이나 일부 농로로 이용중임
- 목록6 지상 제시외 건물 매각 제외 및 최저매각가격은 지상 건물로 인하여 제한받는 가격임
- 목록10 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황상 주거용으로 사용되고 있는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3617 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

* 채무자: (정보 없음)

* 소유자: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 서구 흑석동 464-2

* 용도: 근린시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 862,217,400원

* 토지면적: 5084.00㎡ (약 1538.31평)

* 건물면적: 162.36㎡ (약 49.11평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 서구 흑석동 소재 '노루산' 남동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 농경지, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 전반적인 교통 및 접근 조건은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 토지 이용 및 현황

* 일련번호 (1, 3, 8)은 부정형 평지의 전으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 인근 토지를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 (2, 5, 9)는 부정형 평지의 전 및 일부 농로로 이용 중이며, 농로를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 (4)는 정방형 평지의 상업용 부지로 이용 중이며, 본건 도로(일련번호 7)를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 (6)은 부정형 평지의 창고용 부지로 이용 중이며, 본건 농로(일련번호 5)를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 (7)은 도로로 이용 중이며, 북동측 본건 농로(일련번호 5)와 연계됨.

* 토지 제시외 수목(편백나무, 단풍나무 등 약 10여주)이 조사되었으며, 토지에 포함하여 평가되었음.

* 토지 일련번호 (6) 지상에는 미등기 제시외 건물 1동이 소재함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지 일련번호 (1)~(9) 모두 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당함.

* 일련번호 (9)는 하천구역에도 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리분석)

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 8일자 구봉신용협동조합 근저당 (을15)이며, 이보다 선순위 권리는 없음.

* 현재 등기부상 여러 근저당권 및 지상권이 설정되었으나, 모두 말소될 예정임.

* 총 채권 금액은 토지 1,360,000,000원, 건물 1,260,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 강성옥: 전입 2020-04-22, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 농업회사법인(주)다행: 전입 2019-09-09, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 농업회사법인(주)양토: 전입 2023-11-23, 대항력 없음.

* 박진숙: 전입 2021-12-28, 대항력 없음.

* 이명수: 전입 2025-01-15, 대항력 없음.

* 이종경: 전입 2022-03-16, 대항력 없음.

* 이종윤: 전입 2022-03-16, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인(강성옥, 농업회사법인(주)다행)의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 목록6 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 농경지와 주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보임.

* 주변 상권은 대규모 상업 단지보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됨.

4.2. 주변 상업 시설

* 대전 시내와의 접근성은 있으나, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닐 가능성이 높음.

* 지역 내 소규모 마트, 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주변의 농경지 및 자연 환경을 고려할 때, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있음.

* 대형 병원, 쇼핑몰 등 주요 편의 시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 주거 환경

* 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상, 주거 환경은 조용하고 쾌적한 편이나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

* 본건 토지는 지목이 '전'으로 이용되고 있으며, 일부 농로로 이용 중임.

* 농지취득자격증명 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요함.

6.2. 제시외 건물 및 법정지상권

* 목록6 지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지의 사용수익에 제약이 발생할 수 있음.

* 최저매각가격 산정 시 지상 건물로 인한 제한을 반영한 것으로 보임.

6.3. 공부와의 차이

* 목록10 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 주거용으로 사용되고 있는 것으로 추정됨.

* 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기된 것과 건축물대장상의 용도가 상이하며, 건축물 표시 변경 사항이 등기부에 미반영된 상태임.

6.4. 혐오시설 여부

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상, 본건 인근에 심각한 혐오 시설(산업 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)이 존재한다는 정보는 확인되지 않음.

* 다만, 보다 정확한 파악을 위해서는 현장 조사 및 주변 탐문이 권장됨.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 흑석동에 위치한 근린시설 목적의 토지 및 건물로서, 감정가는 8억 6천여만 원임. 토지는 농경지, 농로, 도로 등으로 복합적으로 이용 중이며, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 규제 지역에 속해 있음. 건물은 제2종근린생활시설로 등기 및 건축물대장에 등재되어 있으나, 현황 용도에 차이가 있고, 제시외 건물 및 법정지상권 불분명 등의 추가적인 고려 사항이 있음. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 농지취득자격증명 제출 의무는 반드시 준수해야 하는 중요한 조건임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 1538평) 대비 낮은 건물 면적(약 49평)으로, 향후 토지 활용 가능성이 존재함.

* 농지법규 관련 확인 및 건축물 현황 용도에 대한 명확한 파악 후, 용도 변경 또는 재건축 등을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 개발 가능성 및 자연 녹지 지역의 특성을 활용한 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 낙찰자의 자금 계획, 권리분석 결과, 현장 조사 내용, 향후 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 함.

* 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않음.

* 주의사항 및 리스크 요인을 충분히 검토한 후, 보수적인 접근이 필요함.

* 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.