나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3237 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 101동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 '용암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 중 제101동 제1층 제101호로서
사용승인일 : 1994.11.1
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화기설비, 기본적인 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용암동 2108 :도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용암중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원봉중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청석고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용암초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108번지 용암주공아파트1단지 101동 1층 101호에 소재한 아파트로, 청주지방법원 2025타경3237 (1) 사건으로 진행되는 형식적 경매 물건입니다.

건물은 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 중 1층에 위치하며, 사용승인은 1994년 11월 1일입니다.

감정가는 96,000,000원이며, 토지 면적은 29.00㎡ (약 8.77평), 건물 면적은 49.80㎡ (약 15.06평)입니다.

경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매(부동산)이며, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 용암초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통으로 평가됩니다.

대상 물건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 주거용지로서 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하 등의 규제가 적용됩니다. 또한, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역(용암중, 청석고 등) 및 절대보호구역(용암초)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

부동산 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 1997년 9월 13일 (김순희), 2022년 6월 30일 (주식회사 경외플러스, 매매 80,000,000원)

* 주택임차권: 2024년 8월 22일 접수, 임차인 김준미(보증금 95,000,000원, 전입 2022-06-30, 확정 2024-06-13). 해당 권리는 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 임의경매: 2025년 6월 27일 접수, 채권자 파산자. 본 건의 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 95,000,000원입니다.

형식적 경매이므로, 일반 경매와는 다른 절차를 따를 수 있습니다.

주요 권리사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 해당 임차인의 권리는 인수되는 것으로 표시되어 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차상 낙찰자가 별도로 부담할 임차 보증금은 없을 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 권리 분석 시 임차인과의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 세부 내용은 비고란에 없습니다.

1.3. 상권분석

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 다가구 주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용은 편리한 편이며, 상권 형성은 주로 주거 지역을 기반으로 한 근린 생활 업종 위주로 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 아파트로, 기본적인 주거 기능을 제공합니다.

이용 가능한 설비로는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화기 설비, 기본적인 난방 설비, 전기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 주차 공간은 지상 3대, 지하 16대 (총 500대)가 마련되어 있습니다.

주변 교육 시설로는 용암초등학교, 용암중학교, 청석고등학교가 있어 자녀 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 형식적 경매: 일반적인 매각 절차와 다를 수 있으며, 관련 법규 및 절차에 대한 깊은 이해가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김준미 씨가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 95,000,000원, 전입 2022-06-30, 확정 2024-06-13입니다. 등기부상 임차권이 '인수'로 기재되어 있어, 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인과의 관계 및 법적 절차에 따른 잠재적 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 건축 연도: 1994년에 건축되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 다수의 학교 보호구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 형식적 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 등기부상 임차권이 인수되는 것으로 표시되었으나, 경매 절차상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 확인 및 권리 분석이 필수적입니다. 건물의 노후화는 감안해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 형식적 경매를 통한 취득 기회: 일반 경매와는 다른 접근 방식이 요구되나, 특별한 취득 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 및 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 부동산 가치 재평가 가능성: 장기적인 관점에서 재건축 또는 재개발 등의 도시 정비 사업 추진 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(49.80㎡)은 2026년 3월 3일 80,000,000원 (6층), 2026년 6월 23일 65,500,000원 (3층), 2026년 7월 16일 72,000,000원 (3층)에 거래되었습니다. 감정가는 96,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 95,000,000원)이 존재하며, 임차권이 인수되는 것으로 표기되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 입찰 시 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 관계 처리 및 법적 절차에 대한 잠재적 비용과 시간을 고려해야 합니다. 또한, 해당 호실이 1층이라는 점과 건물의 노후화(1994년 준공)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 최고가 매매가 80,000,000원을 기준으로, 1층이라는 점, 형식적 경매의 특수성을 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 인수되는 권리관계에 대해 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.