나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3244 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2064 세원한아름아파트 103동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 '교동초등학교' 남동측 인근 세원한아름아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 정비된 기존주택지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제101호로서,

- 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 마감,
- 내벽 : 벽지 등 마감,
- 창호 : 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측 중로와, 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하, 건축한계선: 대로변6m), 지구단위계획구역(용암1택지개발지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), (중로1류(폭 20m~25m)(접합), (중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경3244 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용암동 2064, 세원한아름아파트 103동 1층 101호 (신주소: 충청북도 청주시 상당구 무농정로 90)

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

토지 면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

매각 대상: 기타

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

등기부 채권 총액: 145,000,000원

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치한 세원한아름아파트 단지 내에 소재하고 있습니다.

단지는 '교동초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 형성되어 있어 정비된 기존 주택지대의 특징을 보입니다.

서측과 동측으로는 중로, 북측으로는 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2025년 6월 27일 접수된 파산자 명의의 임의경매(갑4)입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을7, 주택임차권 (2024년 6월 5일 접수)

* 권리자: 박정은

* 임대차 보증금: 145,000,000원

* 전입일자: 2022년 5월 9일

* 확정일자: 2022년 5월 9일

* 배당신고일자: 2024년 6월 5일

* 대항력: 있음

* 말소 여부: 인수

상기 임차인 박정은 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 본 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 임대차 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 조건입니다. 이는 본 물건의 가장 핵심적인 권리 분석 사항입니다.

그 외 소유권 이전 등기(갑1, 갑3)는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

해당 아파트 단지는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 기능을 갖추고 있습니다.

대규모 아파트 단지가 밀집된 지역이므로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본 물건은 차량을 이용한 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용 또한 불편함이 없어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교육: 단지 남동측 인근에 교동초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 중학교 및 고등학교가 인근에 분포하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 시설 외에도 주변에 공원, 근린생활시설 등 생활 편의를 위한 다양한 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 단지명: 용암세원한아름아파트

* 총 세대수: 1530세대

* 총 동수: 12동

* 최고 층수: 15층

* 사용승인일: 1994년 11월 9일

6. 잠재적 리스크

* 인수 조건 임차인: 145,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 주요 위험 요소입니다.

* 감정가와 시장가의 괴리: 본 물건의 감정가는 125,000,000원이지만, 최근 동일 면적(59.76㎡)의 매매 사례가 161,000,000원으로 확인되어 시장 가격이 감정가를 상당폭 상회하고 있습니다. 그러나 인수해야 할 임차 보증금 145,000,000원이 최근 시세와 근접하거나 더 높은 수준이므로, 낙찰가 외 추가적으로 부담해야 할 총 금액을 면밀히 산정해야 합니다.

* 형식적 경매의 특성: 청산을 위한 형식적 경매라는 점은 권리 관계의 명확성을 높일 수 있으나, 일반 경매와는 다른 특수성을 가질 수 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 용암동에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 145,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

최근 시세와 비교했을 때, 임차 보증금 인수 금액이 상당한 비중을 차지하므로, 총 투자 비용 대비 수익성을 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석은 물론, 임차인과의 협의 가능성 및 실제 인수 시 총 부담 비용을 면밀히 따져보는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 청주시 상당구 용암동 지역은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 기본적인 가치가 확보되어 있습니다.

* 생활 편의성: 교육, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 형식적 경매: 물건의 소유권 이전 절차가 비교적 명확하게 진행될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 전용 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

최근 동일 면적(59.76㎡)의 매매 사례는 2026년 6월 6일에 161,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

감정가는 125,000,000원입니다.

임차 보증금 인수 금액(145,000,000원)을 제외하고 물건 자체의 시장 가치 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

중요 고지: 상기 예상 입찰가는 물건의 가치만을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 낙찰가 외에 145,000,000원의 임차 보증금 인수 비용이 추가적으로 발생 하므로, 이를 반드시 고려하여 총 투자 비용과 수익성을 면밀히 분석하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.