나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30589 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1143-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "포남1동주민센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 후면 상가지대임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "포남1동주민센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 후면 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 상업용(숙박시설 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약8m의 도로와 각각 접함.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약8m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024 -10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제 6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 기호4: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-08-23)(국지도로)(접합), 소로2류( 폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-08-23)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10 m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층건으로서, 외벽: 석재붙임 및 징크판넬, 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

본건물은 철근콘크리트조, 경량철골조 조립식판넬조/ 슬라브, 경사지붕, 판넬지붕 3층건으로 공부상 등재되어 있으나, 현황 아래와 같이 세개의 동으로 구성됨. -철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건. 외벽: 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등. 내벽: 페인팅 및 인테리어, 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임. -경량철골조 판넬지붕 단층건. 벽체: 판넬마감. 창호: 샷시 창호임. -경량철골조 및 조립식판넬조, 경사 및 판넬지붕 단층건. 벽체: 판넬마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설 및 근린생활시설(8층부분: 현황주택)로 이용중임.

이용상태

-철근콘크리트조 슬라브지붕 3층건: 근린생활시설(장기간 방치된 상태)로 이용중임. -경량철골조 판넬지붕 단층건: 근린생활시설로 이용중임. -경량철골조 및 조립식판넬조, 경사 및 판넬지붕 단층건: 근린생활시설(장기간 방치된 상태)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 냉.난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어있음.

설비내역

철근콘크리트조 건물은 기본적인 위생설비 등 되어있으나, 기준시점 현재 장기간 방치된 상 태로 판단되며 관리상태 등을 고려시 정상 작동 여부는 불분명한바, 경매 진행시 참조바람.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조바람.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물은 위반건축물 등재 사유인 용도변경허가 미필(2021.12.29) 부분(2층 일부 및 7층) 외에도 공부와 현황이 일치하지 않는 부분(3층 일부, 8층) 소재하는바, 경매 진행시 참조바 람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본 건물은 일반건축물대장 상 용도변경허가 미필(2층일부 및 7층 부분-2021.12.29)로 인한 위반건축물로 등재되어 있는 상태인바, 경매 진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본 건물은 대부분 장기간 공실이 지속된 상태로 건물의 관리상태가 불량하며, 건물내 설비 등의 정상작동 여부가 불분명한바, 경매 진행시 관련사항은 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
목록1
-장기간 공실상태로 건물 관리상태불량, 건물내 설비등의 정상작동여부 불분명
-공부상 도로명 주소는 강릉시 용지각길 44이나, 건축물대장상 주소는 강릉시 용지각길 44, 42임
목록3,4
-일단지로 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30589 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 1143-1에 소재하고 있으며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 1,779,936,375원입니다.

1.1. 토지 기본정보

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 1143-1

* 용도: 상업용 건부지

* 면적: 1187.80㎡ (약 359.32평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지 또는 대체로 사다리형 토지로 평가되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 건물 기본정보

* 건물 면적: 1268.23㎡ (약 383.63평)

* 건물 지분: 1268.23㎡

* 건물 제시외 면적: 66.75㎡

* 용도: 제2종근린생활시설 (주요 용도)이며, 근린생활시설, 일반음식점, 자동차관련세차장, 주택, 숙박시설 등으로도 활용 가능합니다.

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물, 경량철골조 판넬지붕 단층 건물, 경량철골조 및 조립식판넬조 경사 및 판넬지붕 단층 건물로 구성되어 있습니다.

* 건물 감정평가 요약:

- 외벽: 석재붙임 및 징크판넬, 페인팅 마감 등.

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등.

- 창호: 샷시 창호임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있으나, 장기간 공실로 인한 관리상태 불량으로 정상 작동 여부는 불분명합니다.

1.3. 매각 대상 및 특이사항

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부등본상 확인)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

* 주의사항: 일괄매각 및 제시외 건물 포함. 장기간 공실 상태로 건물 관리 상태 불량하며, 건물 내 설비의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 공부상 도로명 주소(강릉시 용지각길 44)와 건축물대장상 주소(강릉시 용지각길 44, 42)가 상이합니다. 토지 2필지가 일단지로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "포남1동주민센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 후면 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북서측 및 북동측(또는 남서측)으로 노폭 약 8m의 도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 등기부 채권액: 6,170,000,000원 (토지 및 건물)

* 말소기준권리: 2021-04-02 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을9)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당권, 임의경매, 압류 등.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박명희

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2010-10-29

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 주식회사깔끔환경

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2016-01-29

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 박상빈

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자: 2025-05-13

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 종합

* 현재 등기상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인인 박명희 씨와 주식회사깔끔환경이 존재하므로, 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 현재 보증금이 소액으로 명도 협상이 원활하게 진행될 가능성도 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 포남동은 강릉시의 주상복합 및 상업용 건물이 혼재하는 상가지대입니다.

* 과거 강릉의 상류층이 선호하는 동네로 고급 이미지를 형성했던 지역입니다.

* 포남동에는 먹자골목이 형성되어 있으며, 다양한 프랜차이즈와 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 최근 '포남 용마거리' 일대가 강릉시 최초의 골목형 상점가로 지정되어 상권 활성화를 위한 지원 사업이 추진되고 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

* 상업 지역 내 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

* 현재는 침체된 구도심 상권의 일부라는 지적도 있으나, 지역상권 육성 사업 등을 통해 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 행정 시설: 포남1동 주민센터, 강릉경찰서, 강릉우체국 등이 인근에 위치합니다.

* 교육 시설: 포남초등학교, 남강초등학교, 하슬라중학교, 경포고등학교 등 교육 시설이 인근에 분포합니다.

* 의료 시설: 강릉동인병원 등이 인근에 있습니다.

* 편의 시설: 다양한 편의점(GS25 등), 마트, 은행, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 관광 및 문화 시설: 경포 아쿠아리움, 아르떼뮤지엄 강릉, 오죽헌, 중앙시장 등 강릉의 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(박명희, 주식회사깔끔환경)의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 보증금이 소액인 점은 긍정적이나, 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

* 건물이 장기간 공실 상태로 관리 상태가 불량하며, 내부 설비의 정상 작동 여부가 불분명한 점은 큰 리스크입니다. 이는 인수 후 상당한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 건물 일부(2층 일부 및 7층)에 용도변경허가 미필로 인한 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.3. 서류상 불일치

* 공부상 도로명 주소와 건축물대장상 주소가 상이하여, 추후 행정 처리 시 혼란이 야기될 수 있습니다.

6.4. 복합 건물 구조

* 건물이 단일 구조가 아닌 철근콘크리트 건물과 조립식 판넬 건물 등으로 복합 구성되어 있어, 통합적인 관리 및 유지보수에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시의 핵심 상권에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설로 활용 가능한 복합 건물입니다. 감정가는 높은 편이나, 장기간 공실 및 관리 부실, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 하지만 주변의 상권 활성화 노력과 관광지로서의 잠재력을 고려할 때, 적극적인 리모델링과 체계적인 관리가 이루어진다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강릉시 중심 상업 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 용도로 활용 가능하여 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 상권 활성화 정책 및 관광객 증가 추세에 따른 수혜가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 예상 수리 비용, 임대 수익률 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다. 낙찰 후 발생할 수리 비용, 위반건축물 관련 비용, 명도 비용 등을 면밀히 검토하여 수익률 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.