나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101194 [1] 경기도 군포시 당동 746-3 더그레이트힐 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 당동소재 ""군포중학교"" 남동쪽 인근에 위치하며, 인근지역은 근린생활시설,
오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 진출입용이하고, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하며,
전철1호선 군포역이 인근에 소재하는 등 제반교통접근여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 14층 건물내 제3층 제302호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 석재판넬붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등,
창호 : 샛시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)로서 방(2개), 거실, 주방, 욕실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스공급설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 1동의 주상복합건물의 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

본건 동측과 북측으로 광로및 소로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101194 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 746-3 더그레이트힐 3층 302호

용도: 공동주택(다세대주택) (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 복합 용도)

감정가: 2억 5,500만원

토지면적: 7.30㎡ (약 2.21평)

건물면적: 43.70㎡ (약 13.22평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 군포시 당동 소재 군포중학교 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다.

교통상황: 본건까지 소형차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변 시내버스정류장 및 지하철 1호선 군포역이 소재하여 교통 접근성이 양호합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 302호입니다.

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류, 소로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 김 (강제경매)

말소기준권리: 2023년 1월 17일자 강서세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (을1): 권리자 김범수(김 ), 보증금 2억 1,900만원. 2020년 8월 27일 등기, 2020년 8월 28일 전입, 2020년 7월 20일 확정일자. 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위로 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 기타 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등은 말소기준권리 이후 순위로 모두 소멸될 예정입니다.

권리분석 요약: 대항력있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 1,900만원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

건물 특징: "더그레이트힐"은 2018년 건축 허가를 받아 신축된 건물로, 주상복합 건물입니다. (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 용도)

주변 시세:

* 제공된 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 5월 거래)는 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 54.40㎡ (16.46평) : 1억 5,500만원 (약 942만원/평)

* 전용면적 약 59.41㎡ (17.97평) : 2억 6,000만원 (약 1,447만원/평)

* 전용면적 약 54.45㎡ (16.47평) : 1억 9,000만원 (약 1,154만원/평)

시세 분석: 본건은 전용면적 43.70㎡ (약 13.22평)으로, 제공된 비교적 오래된 건물들의 최근 거래 사례들의 평당 단가(약 942만원 ~ 1,447만원)를 적용 시, 순수 건물 가치는 대략 1억 2,400만원 ~ 1억 9,000만원 수준으로 추정됩니다. 본건은 비교적 신축 건물(2018년 이후)인 점을 감안할 때, 감정가 2억 5,500만원은 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 대항력있는 임차인의 보증금 2억 1,900만원을 인수해야 하므로, 실제 낙찰 후 총 지출액은 입찰가와 인수 보증금 합계가 됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 군포중학교 인근에 위치하며, 일반상업지역에 속해 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 1호선 군포역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

주거환경: 14층 건물 중 3층에 위치하며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 2억 1,900만원의 보증금을 가진 대항력있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용합니다.

감정가 대비 시세 차이: 제공된 비교적 오래된 건물들의 시세와 비교할 때 감정가(2억 5,500만원)는 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 그러나 본건은 신축 건물임을 고려해야 합니다.

법적 제한: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제지역 등의 규제를 받으므로 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 더그레이트힐의 3층 302호 다세대주택입니다.

신축 건물이라는 장점과 함께 지하철 1호선 군포역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 2억 1,900만원에 달하는 대항력있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 보증금을 전액 인수하게 될 경우, 낙찰가 외 추가적인 지출이 발생하므로 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

법원 고지된 배당 금액으로 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두고 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2018년 이후 건축): 오래된 주변 건물들과 달리 최신 건축 규격 및 시설을 갖추고 있을 가능성이 높습니다.

역세권 입지: 지하철 1호선 군포역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 제공합니다.

주상복합지대의 미래 가치: 상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 총 지출 예상 비용은 '입찰가' + '인수되는 임차보증금 잔액' 입니다.

감정가: 2억 5,500만원

인수해야 하는 임차보증금: 2억 1,900만원

낙찰 후 총 부담액은 입찰가와 임차인이 배당받지 못한 보증금의 합계가 됩니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금을 얼마나 회수하는지가 낙찰자의 최종 매수 가격에 결정적인 영향을 미칩니다.

임차인의 보증금 전액(2억 1,900만원)을 인수한다고 가정할 때, 총 매수 가격이 감정가(2억 5,500만원) 수준이 되려면 입찰가는 최대 약 3,600만원이 되어야 합니다 (2억 5,500만원 - 2억 1,900만원 = 3,600만원).

다만, 실제 경매에서는 경쟁이 붙을 수 있으며, 임차인이 일정 금액을 배당받을 가능성을 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인의 보증금 전액 인수 부담을 고려하여, 입찰가는 총 부담액이 감정가에 근접하거나 약간 상회하는 수준으로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 4,000만원

(총 예상 지출액: 약 4,000만원 (입찰가) + (2억 1,900만원 - 임차인 배당액) = 총 2억 5,900만원 (임차인이 배당받지 못하는 경우). 이 금액은 감정가와 유사하나, 임차인 배당액에 따라 실제 지출액은 더 줄어들 수 있습니다. 본 입찰가는 임차인 보증금 부담 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.