나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101189 [1] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 15층비1512호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 ""송부동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상15층 건물 내 제15층 제비1512호 로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 석재 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호.

이용상태

오피스텔(복층구조)로 이용중임. (후첨 ""내부 구조도"" 참고)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비,승강기설비,주차장시설,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설(소매시장-대규모 점포) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 서측 및 남측으로 중로1류, 중로2류,중로3류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> , 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔(복층구조)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101189 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 15층비1512호

* 용도: 오피스텔 (복층구조)

* 감정가: 115,000,000원

* 면적:

* 토지: 10.39㎡ (약 3.14평)

* 건물: 20.43㎡ (약 6.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설(소매시장-대규모점포)

* 건물 층수: 지하3층/지상15층 중 제15층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 군포시 도마교동 소재 ""송부동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

*교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통상황은 보통 수준임.

*인접 도로상태:

* 동측, 서측, 남측으로 중로1류, 중로2류, 중로3류에 접하고 있음.

*토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 말소기준권리: 을1 근저당 (권일복, 2021-09-17 접수, 91,000,000원)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 91,000,000원

* 총 권리관계: 강제경매(갑3) 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 580,000원

* 전입/사업일자: 2025-01-24

* 확정일자: 2025-01-24

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무 없음)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 주상복합 건물이 혼재되어 있는 지역임.

* 오피스텔 및 소매시장(대규모 점포) 복합 용도로 개발된 건물임.

* 인근의 송부동 행정복지센터 및 중로변 상업 시설과의 연계를 통해 안정적인 배후수요 확보가 가능함.

* 최근 2~3년간 유사 면적 (43.39㎡) 오피스텔 매매가는 18,000만원 ~ 20,000만원 수준에서 형성되었음. (2025년 2월 18,000~20,000만원, 2026년 1월 19,300만원)

* 본건의 감정가는 115,000,000원으로, 이는 면적 대비(20.43㎡) 평당가 약 563만원 수준임.

* 최근 거래된 유사 면적(43.39㎡) 오피스텔의 평당가(약 415만~461만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있으나, 소형 평형의 경우 더 높은 평당가를 형성하는 경향을 고려해야 함.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 인근 송부동 행정복지센터 위치.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

*교통:

* 인근 버스정류장 이용 편리.

* 주요 도로 접근성 양호.

*교육환경:

* 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 교육시설 보호.

*주변 환경:

* 아파트 단지, 상업 시설 등이 혼재되어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역.

*혐오시설:

* 주변 지역 조사 결과, 명확한 혐오시설(산업폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 면적 차이: 제공된 최근 매매 정보의 면적(43.39㎡)과 본건의 건물 면적(20.43㎡)이 상이함. 본건은 더 작은 면적의 오피스텔이므로, 시세 비교 시 이를 감안해야 함.

* 감정가 대비 시장가: 본건의 감정가(115,000,000원, 약 563만원/㎡)가 최근 거래된 더 넓은 면적 오피스텔의 시장가(약 415만~461만원/㎡)보다 평당가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 시세 조사가 필요함.

* 비행안전제3구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행 안전 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으나, 현 시설 이용에는 직접적인 제약은 적을 것으로 예상됨.

* 임차인: 대항력은 없으나, 보증금 1,000만원의 임차인이 존재하므로 명도 관련 절차 진행 시 고려해야 함 (다만, 낙찰자가 인수할 금액은 없음).

7. 종합 의견

* 본 물건은 군포시 도마교동에 위치한 신축 오피스텔(2021년 준공)로, 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있음.

* 복층 구조로 활용도가 높으며, 경매로 인한 권리 관계는 모두 소멸되어 인수할 부담이 없는 안전한 물건임.

* 다만, 최근 거래된 유사 건물 내 오피스텔(43.39㎡) 대비 본건의 면적(20.43㎡)이 작고, 감정가가 평당 단가 기준으로 높게 책정된 점은 입찰 시 유의해야 할 부분임.

* 정확한 시세 조사를 통해 본건의 소형 평형 가치를 재확인하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔(2021년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 복층 구조로 1~2인 가구 또는 소규모 업무용으로 활용도 우수.

* 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없는 안전한 권리 분석.

* 대항력 없는 임차인이 있으나, 낙찰자가 인수할 보증금 없음.

* 군포 지역 내 대중교통 이용 편의성이 높아 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 최근 거래가 (43.39㎡ 기준): 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (평당가 약 415만 ~ 461만원)

* 본건 감정가 기준 평당가 (20.43㎡ 기준): 약 563만원

* 본건의 경우, 면적 차이와 감정가의 평당 단가가 최근 거래 사례보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 소형 평형의 프리미엄을 감안하더라도, 최근 거래가 및 감정가의 괴리를 고려하여 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있음.

* 예상 입찰가: 115,000,000원. 최근 거래된 유사 면적(43.39㎡) 오피스텔의 가격대(18,000만원~20,000만원)와 본건의 감정가(115,000,000원)를 비교 시, 본건의 면적(20.43㎡)과 복층 구조의 가치를 감안한 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨. 이에 감정가 수준에서의 입찰을 권장하며, 경쟁 상황에 따라 조정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.