나이스옥션 법원경매 안산 2025타경637 [1] 경기도 시흥시 능곡동 782 시흥능곡신안인스빌 1203동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 ""능곡초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,
학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주거환경 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스 정류장 및 지하철까지의 거리 등을
고려시 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 8층 804호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본 급.배수 및 위생설비, 도시가스설비, 지하주차장, 소화설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호

안산지원 2025타경637 (1)

소재지

경기도 시흥시 능곡동 782, 시흥능곡신안인스빌 1203동 8층804호

용도

아파트

감정가

565,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

박

특이사항

유동화물건, 중복사건, 대항력있는임차인

1.2. 아파트 정보

아파트명

능곡신안인스빌

주소

경기도 시흥시 능곡동 782 능곡신안인스빌

사용승인일

2008년 12월 04일

건물 규모

총 9개 동, 394세대, 최고 14층

본건 정보

1203동 8층 804호

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

토지지분: 72.502㎡ (약 21.93평)

전용면적: 84.995㎡ (약 25.71평)

1.3. 건축물 현황

건축물대장상 건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물이며, 본건은 8층 804호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.

기본 급배수, 위생, 도시가스 설비, 지하주차장, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상은 인접토지와 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 능곡초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경이 무난합니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철역과의 거리도 고려할 때 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

또한 중로1류(폭20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2018년 07월 31일 접수된 하나은행 근저당(을8, 270,600,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 하나캐피탈 근저당, 박선영 근저당, 안산세무서 압류, 시흥시 압류, 박선영 임의경매, 안산시 압류, 국민건강보험공단 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 729,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 이진희라는 임차인이 전입되어 있으며, 전입일자는 2011년 02월 14일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다.

그러나 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인 이진희가 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어 명도 시 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 보증금 0원임에도 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 해당 임차인과의 명도 협상 시 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 편의시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 편의

단지 인근에 능곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하고, 근린생활시설이 가까이 있어 생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이진희는 2011년 02월 14일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다.

보증금이 0원으로 신고되어 있어 보증금 인수 금액은 없으나, 임차인의 점유 및 퇴거 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 물건의 특이사항

유동화 물건 및 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차의 복잡성이나 이해관계인 간의 다툼이 발생할 수 있습니다.

이에 따라 경매 진행 과정 및 명도 과정에서 일반 물건보다 더 많은 주의와 확인이 요구됩니다.

6.3. 공법상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 일반적인 아파트 지역에서 흔히 볼 수 있는 규제이나, 해당 법규의 상세 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 서비스 기준으로는 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 능곡동에 위치한 신안인스빌 아파트로, 입지 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

그러나 유동화 물건, 중복 사건, 보증금 0원 대항력 임차인 등 특수 물건으로서의 고려 사항이 존재하므로, 입찰 전 전문가와 함께 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 수행하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 대부분의 권리 소멸 예상.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 0원으로 인수되는 금액 없음.

* 양호한 입지 조건: 능곡초등학교 인근, 편리한 교통 및 주거 환경.

* 향후 시세 상승 잠재력: 해당 지역의 개발 계획 및 수요 변화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 565,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.958㎡ ~ 84.995㎡)의 아파트 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 23일: 52,200,000,000원 (3층)

* 2026년 5월 02일: 51,000,000,000원 (4층)

* 2026년 7월 04일: 52,800,000,000원 (7층)

최근 실거래가를 기준으로 할 때, 시세는 약 510,000,000원에서 528,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하여 실거래가 및 감정가와의 차이, 물건의 특수성을 감안해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준으로, 실거래가 평균을 약간 상회하는 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 520,000,000원 ~ 540,000,000원

이는 일반적인 시세 분석에 기반한 추정치이며, 경매 물건의 특성상 현장 조사, 추가 권리 분석, 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.