나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52708 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 792-11 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""안산화정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2008.10.10)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : PVC창호 마감 등.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ""공동주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
(본건은 2024년 01월 11일자로 임차보증금 219,000,000원에 임차권설정 등기 되어있음.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
-주택도시보증공사(양도전:임차권자 김영재)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52708 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 792-11 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 217,500,000원

* 토지면적: 44.97㎡ (약 13.6평)

* 토지지분: 44.97㎡ (약 13.6평)

* 건물면적: 84.44㎡ (약 25.5평)

* 건물지분: 84.44㎡ (약 25.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2008년 10월 10일

* 건축물대장상 주용도: 공동주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산화정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 02월 26일자 국민건강보험공단 압류 (갑6)

* 등기부채권 총액: 219,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 김영재 승계인)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 11월 12일

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 06월 01일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨. 이에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설 여부: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않음.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 안산화정초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근성이 좋음.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 임차인 확약서: 임차인 김영재(승계)가 HUG와 체결한 확약서 내용에 따라 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하였으나, 관련 법적 검토 및 실사를 통해 인수 여부를 최종 확인해야 함.

* 공동담보: 특수물건정보에 '공동담보'가 명시되어 있어, 동일 채무와 관련된 다른 담보물건이 있는지 여부를 확인하여 추가적인 위험 요소를 파악해야 함.

7. 종합 의견

* 해당 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 안산화정초등학교 인접지에 위치하여 주거 환경이 우수함.

* 건축물 사용승인일(2008.10.10) 기준으로 15년 이상의 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 임차인 관련 HUG 확약서 제출로 인해 명확한 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 관련 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전함.

* 전반적으로 양호한 입지 조건과 명확히 정리된 권리 관계를 갖춘 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 인한 교육 프리미엄.

* 안정적인 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성.

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 명확한 보증금 인수 여부 (부담 감소 기대).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 217,500,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)는 다음과 같음:

* 121-3번지 (대영빌라), 61.07㎡ (약 18.5평), 2003년식, 118,000,000원 (평당 약 637만원)

* 790-3번지 (장미아트빌), 59.38㎡ (약 18평), 2002년식, 98,000,000원 (평당 약 544만원)

* 737-5번지 (우정아트빌), 75㎡ (약 22.7평), 2002년식, 120,000,000원 (평당 약 528만원)

* 이들 사례는 본건(84.44㎡, 약 25.5평)보다 면적이 작고 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고, 평당 단가는 약 528만원 ~ 637만원 수준임.

* 본건의 감정가 217,500,000원은 평당 약 852만원 수준으로, 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 본건의 건축 연도(2008년식)를 감안하여, 주변 시세(평당 약 550만원 ~ 600만원)를 적용할 경우:

* 25.5평 * 550만원 = 약 139,000,000원

* 25.5평 * 600만원 = 약 153,000,000원

* 결론: HUG 관련 인수 보증금 없음(확약서 확인 필수) 및 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 약 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

* 최종 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원 (현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.