나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52598 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 830-16 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""각골초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 중 3층 302호로서,
외벽 : 석재 및 벽돌치장쌓기 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로2류(폭 15m ~ 20m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(각골
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52598 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 830-16 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 161,000,000원

토지면적: 34.19㎡ (약 10.34평)

건물면적: 68.42㎡ (약 20.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, 각골초등학교 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 주거 및 생활 편의성이 갖춰진 환경입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호에 해당합니다. 외벽은 석재 및 벽돌 치장 쌓기 마감되었으며, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

토지이용: 본 토지는 세장형의 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 물건지 남측으로 중로2류(폭 15m~20m)의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(집산도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(각골초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 용도 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 오OO (강제경매 신청)

임차인 현황:

* 임차인: 오은지

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-20

* 확정일자: 2017-09-18

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 있음

권리분석:

등기부상 말소기준권리인 강제경매(갑4, 2025-06-27 접수)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을12, 2024-10-04 접수)이 존재합니다. 임차인 오은지 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 임차보증금 120,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 권리관계 사항입니다.

총 등기부채권액: 120,000,000원

말소되지 않는 권리: 을구 12번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 실거래가 분석:

최근 2026년 7월 3일에 거래된 경기 안산시 상록구 본오동 872-3번지 안산송촌빌딩(연립, 2002년식, 98.37㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다.

최근 2026년 7월 2일에 거래된 경기 안산시 상록구 본오동 826-10번지(다세대, 2015년식, 20.96㎡)가 44,000,000원에 거래되었습니다. (본 물건과 면적 및 연식 차이 큼)

최근 2026년 7월 2일에 거래된 경기 안산시 상록구 본오동 974-6번지 상록2차(다세대, 2002년식, 60.06㎡)가 144,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로 본 건(68.42㎡, 2002년식)의 적정 시가를 추정해보면, 60.06㎡ 면적의 144,000,000원 거래 사례를 기준으로 할 때, 평당 약 7,916,000원 (144,000,000원 / 18.17평) 수준으로 산출됩니다. 이에 따라 본 건의 면적(20.70평)을 적용하면 대략 163,000,000원 내외의 시세로 판단됩니다. 이는 감정가 161,000,000원과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상점, 병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 각골초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 환경: 다세대주택과 학교 등이 혼재된 조용한 주거 지역입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 오은지 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액이 될 수 있어, 전체 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

배당 여부 확인 필수: 본 경매에서 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 변제되지 않는 금액이 있다면, 이 금액만큼 매수인의 추가 부담이 발생합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 다세대주택으로, 각골초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 2002년식 건물로 연식은 있으나, 철골철근콘크리트조로 건축되었습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 120,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰 시 총 투자 비용이 감정가 및 시장 시세를 초과할 수 있는 높은 위험을 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 부담감 때문에 일반 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 철저한 분석을 통해 인수 금액을 최소화한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

부동산 강제경매: 채권자 오OO의 신청으로 진행되는 강제경매이므로, 채무 변제를 위한 매각 절차가 진행됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 161,000,000원이며, 유사한 면적과 연식의 최근 실거래가 분석 결과, 시장 시가는 약 164,000,000원 내외로 추정됩니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 오은지 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않고 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 투자자는 최소 120,000,000원의 추가 비용을 부담하게 됩니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 시장 시가(약 164,000,000원)에서 잠재적인 인수 보증금(120,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

계산: 164,000,000원 (시장 시가) - 120,000,000원 (최대 인수 보증금) = 44,000,000원

따라서, 이론적으로 본 건의 인수 보증금 120,000,000원을 매수인이 모두 인수한다고 가정할 경우, 전체 투자 금액이 시장 시가(164,000,000원)를 초과하지 않도록 하기 위한 최대 입찰가는 약 44,000,000원 수준이 됩니다.

다만, 44,000,000원은 경매 시장에서 경쟁력을 갖추기 어려운 매우 낮은 금액일 수 있습니다. 이는 해당 물건의 높은 위험 부담을 반영한 보수적인 산정 결과입니다. 실제 입찰 시에는 배당표 확정 후 임차인 보증금의 예상 배당액을 확인하고, 낙찰 후 명도 비용, 세금 등 부대 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 배당에서 일부라도 변제되어 인수 금액이 줄어든다면 입찰가를 높일 여지가 있겠으나, 현재 정보로는 높은 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 따라서 보수적인 관점에서 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 잠재적인 인수 보증금을 감안했을 때, 시장 시가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.