나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42081 [1] 경기도 평택시 합정동 소사3지구4블록 평택뉴비전엘크루 104동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 ""동일공업고등학교"" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 27층 내 제104동 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2021-10-26)
ㆍ외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 타일 붙임 등
ㆍ내벽 : 벽지 마감, 타일 붙임 마감 및 인테리어 마감 등이며,
전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방 및 드레스룸 등)입니다.
(후첨 ""호별배치도 및 내부이용도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비, 소화설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등과 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""공동주택(아파트) 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20M~25M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기준시점 현재, 지적 미정리 상태입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.

2)기타 : 기준시점 현재, 본건은 토지의 소유권·대지권이 미정리 상태로서, 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조에 의거 집합건물의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 규정되어 있으며, 이에 따라 거래가 이루어지는바, 추후 적정 대지권이 재분배될 것을 전제로 하여 건물과 적정 대지권을 일체로 하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

대지권 미등기, 감정평가액은 대지권을 반영한 금액
평택시 사실조회결과 분양계약서와 취득세내역에는 대지권(토지)이 포함되어 있으나 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42081 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 소사3지구4블록 평택뉴비전엘크루 104동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 328,000,000원

* 건물면적: 74.83㎡ (약 22.64평) - 전용면적 추정 (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 토지면적: 0㎡ (0평) - 대지권 미등기 상태

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 최초 감정평가일: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 합정동에 위치하며, 인근에 동일공업고등학교가 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 건축물 정보

* 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로, 지상 27층 중 5층 503호에 해당합니다.

* 사용승인일: 2021년 10월 26일로 비교적 신축 건물입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

* 내벽: 벽지 마감, 타일 붙임 마감 및 인테리어 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 관리상태: 전반적인 관리 상태는 양호한 편입니다.

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 드레스룸 등으로 구성된 아파트입니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비, 소화 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 소유권 및 대지권:

* 등기부상 소유권 이전 관련 내용 확인됨.

* 본건의 가장 큰 특징은 대지권 미등기 상태라는 점입니다.

* 평택시 사실조회 결과, 분양계약서와 취득세 내역에는 대지권(토지)이 포함되어 있는 것으로 나타나나, 법적 성립 여부는 불분명합니다.

* 감정평가액은 이러한 대지권을 반영하여 산정된 금액입니다.

* 말소기준권리: 북천안새마을금고 근저당권 (을1, 2022-03-15 접수, 252,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 북천안새마을금고 근저당권

* 을2: 주식회사은하촌농업회사법인 전세권설정 (2022-03-25 접수, 100,000,000원)

* 을3: 엠캐피탈주식회사 근저당권 (2022-06-16 접수, 60,000,000원)

* 갑4: 해남군수산업협동조합 가압류 (2024-05-20 접수, 422,638,595원)

* 갑5: 서울신용보증재단 가압류 (2024-09-10 접수, 36,000,000원)

* 갑6: 북천안새마을금고 임의경매 (2025-06-16 접수, 222,985,819원) - 본 경매 사건이 해당됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용상 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 명확히 확인되지 않더라도 인수 또는 명도 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역 내에 위치하고 있어, 일반적인 주거 편의성은 양호합니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변에 환경복합시설 건립 계획이 있으나, 해당 계획은 민선 8기 중에는 추진하지 않는 것으로 결정되었습니다. 따라서 직접적인 영향을 미치기보다는 장기적인 지역 개발 가능성 측면에서 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본건 아파트 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 드레스룸 등으로 이루어져 있습니다.

* 건물은 2021년 10월에 사용 승인된 신축 아파트로, 외관 및 내부 마감 상태는 양호한 편입니다.

* 기본적인 생활에 필요한 위생, 난방, 급배수, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에는 동일공업고등학교가 위치하며, 롯데마트 평택점 등 편의시설 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 중요한 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 토지 소유권 및 건물과 토지의 관계가 법적으로 명확히 정리되지 않았음을 의미합니다. 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 감정평가 시 대지권이 반영되었으나, 실제 대지권 성립 여부는 불분명하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 사용승인이 2021년으로 비교적 신축인 아파트로, 건물 자체의 상태나 구조는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 그러나 대지권 미등기라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 이는 향후 재산권 행사 및 거래에 상당한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 모든 권리관계는 말소 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 되지만, 대지권 문제는 반드시 해결해야 할 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 신축 아파트라는 점이 장점입니다.

* 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 말소되는 권리 관계가 많아 낙찰 시 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상태입니다.

* 예상 입찰가는 감정가 328,000,000원을 기준으로 하되, 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 대지권 문제 해결에 소요될 예상 시간, 비용, 그리고 관련 법적 절차 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 조사, 그리고 대지권 확보 가능성에 대한 심층적인 법률 및 행정 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.