나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42093 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층2425호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔, 산업단지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 27층 건물 중 101동
제24층 제2425호, 제25층 제2501호, 제2502호, 제2025호 로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측으로 노폭
약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히) 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12
m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
(이해관계인의 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하였는바 거주자 유무등 경매시 재확
인바람.)

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42093 (1)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 24층2425호

물건 종류: 오피스텔

건축년도: 2021년

총 층수: 27층

해당 층수: 24층

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국투자저축은행)

2. 입지 조건

해당 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔입니다. 주위로는 근린생활시설, 다른 오피스텔, 그리고 송탄일반산업단지가 혼재되어 있어 업무 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건이 속한 토지는 인접 토지와 등고평탄한 장방형의 형상으로, 현재 업무시설 및 판매시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 동측 약 35미터, 북측 및 남측 약 15미터, 서측 약 10미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있음을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 22일에 접수된 한국투자저축은행의 근저당권(을1, 136,800,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 그리고 본 경매 개시 결정(을6)이 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 신재용

- 보증금: 5,000,000원

- 차임: 683,600원

- 전입일자: 2022-04-19

- 확정일자: 2024-03-04

- 배당신고일자: 2025-09-17

- 대항력: 있음

본건에는 전입일자(2022-04-19)가 말소기준권리(2022-04-22)보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, 해당 보고서상의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 존재 및 보증금 회수 여부는 경매 절차 및 실제 현황 조사 시 매우 중요한 고려 사항이므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 동일한 면적(21.16㎡)의 평택고덕아이파크 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2024년 2월 14일: 14,000만원 (14층)

- 2025년 9월 3일: 18,000만원 (10층)

이 두 건의 거래를 평균하면 약 16,000만원이며, 최근 거래(2025년 9월)에서는 18,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가(158,000,000원)는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 2025년 최고가 거래와 비교했을 때 소폭 낮은 수준입니다. 송탄일반산업단지가 인근에 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 27층 건물 중 24층에 위치하며, 외벽은 페인팅 및 석재로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변으로 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다만, 송탄일반산업단지가 인근에 위치하고 있으며, 가까운 곳에 송탄공공폐수처리시설이 있습니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 물건지 바로 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 산업단지 인근 지역의 특성상 환경적 요인(소음, 냄새 등)에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 보고되었으나, 임차인과의 관계, 실제 보증금 회수 여부, 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제 등에 대해 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 본 건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(2026년 6월 20일까지), 향후 건축 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 공동담보 물건으로 경매가 진행되는 경우, 담보물의 가치 변동이나 다른 담보 물건의 처리 결과가 경매 결과에 영향을 미칠 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본건 평택고덕아이파크 오피스텔은 신축 건물로 비교적 양호한 입지 조건과 편의 시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가와 유사한 수준을 보이고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 보증금 회수 관련 불확실성을 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간, 인근 산업단지 및 폐수처리시설의 환경적 영향 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 오피스텔로 상품성이 양호함.

- 송탄일반산업단지 인근으로 배후 임대 수요 기대 가능.

- 감정가 및 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

- 건물 내 편의시설 및 양호한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(21.16㎡ 기준 14,000만원~18,000만원)와 감정가(158,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 16,000만원~17,000만원 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래계약허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 감안하여, 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 임차인과의 명도 협상 결과 및 시장 상황에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다. 이 금액은 인수 보증금을 제외하고 산정된 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.