나이스옥션 법원경매 여주 2025타경717 [1] 경기도 여주시 금사면 금사리 257-17 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인감정 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 금사면 금사리 '금사2리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 전원주택, 전, 답, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형 평지로 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

후첨 지적개황도에 표시한 바와 같이 기호 1 과 기호 2 사이에 폭 약 4미터 시멘트 포장의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공히 본건 공부상 지목은 '전'이나 현황은 전기타 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
-지상에 소재하는 소유자 미상의 말 보관소(별지 참조)는 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경717 (1)

* 소재지: 경기도 여주시 금사면 금사리 257-17

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 215,160,000원

* 토지면적: 1320.00㎡ (약 399.3평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사진아스틸 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수. 소유자 미상의 말 보관소가 평가 및 매각에서 제외되었으나, 해당 물건 지상에 존재함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 여주시 금사면 금사리 '금사2리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 전원주택, 전, 답, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 기호 1 토지와 기호 2 토지 사이에 폭 약 4미터 시멘트 포장의 진입도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)으로 지정되어 있음. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 있음을 의미함.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음.

* 말소기준권리: 여주새마을금고 근저당권 (2014.12.24. 접수)

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (여주새마을금고, 42,000,000원)

* 지상권설정 (여주새마을금고)

* 근저당권 (여주새마을금고, 140,000,000원)

* 강제경매 (주식회사진아스틸, 100,000,000원)

* 압류 (이천세무서장)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 182,000,000원

* 임차인 현황: 임차인 없음. 인수 보증금 합계 0원.

4. 상권분석

* 본 물건은 여주시 금사면의 농촌 및 전원 주거 지역에 속해 있으며, 주변에 전원주택 및 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 대규모 상업 시설이나 업무 시설은 부족한 편입니다. 따라서 상권 형성은 제한적이며, 주거 및 농업 활동 위주의 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: '금사2리 마을회관' 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원, 교육 시설 등 보다 전문적인 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 해당 관할 시군구청에 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 발급 절차를 숙지해야 합니다.

* 토지이용 제한 다수: 본 건은 생산관리지역에 속해 있으며, 추가적으로 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 중첩적인 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 토지의 건축, 개발, 산업 활동 등에 상당한 제약을 가하며, 토지의 활용 가치를 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다. 특히, 수질보전특별대책지역 및 배출시설설치제한지역으로 지정된 점은 오염 발생 시설의 설치를 엄격히 금지함을 의미합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전기타'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 수립 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 제시외 건물 존재: 소유자 미상의 말 보관소가 평가 및 매각에서 제외되었으나, 토지 지상에 물리적으로 존재합니다. 이는 향후 철거, 이전, 또는 법적 분쟁 등의 관리 문제를 발생시킬 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 과거 금사면 지역에는 폐금광 등의 산업 유적이 있었던 기록이 있습니다. 현재 직접적인 혐오시설이 명시적으로 파악되지는 않았으나, 해당 지역의 엄격한 환경 규제들은 오염 발생 시설의 설치를 원천적으로 제한하고 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 여주시 금사면의 생산관리지역 내 농지로, 전원 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수할 권리는 없어 보입니다.

* 그러나, 농지취득자격증명 제출 의무, 다수의 환경 관련 토지이용 규제, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 특히, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 규제가 엄격한 지역에 속해 있어 토지의 개발 및 활용 가능성이 크게 제한될 수 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 규제 사항들을 면밀히 검토하고, 해당 토지의 실질적인 이용 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 생산관리지역으로, 법규 내에서 용도 변경 또는 개발이 가능하다면 장기적인 투자 가치를 가질 수 있습니다. (단, 엄격한 규제 조건 확인 필수)

* 여주시 금사면 지역의 농지 및 전원 주택 수요 증가 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 농지취득자격증명 필수, 다수의 환경 규제, 공부상 지목과 현황 불일치, 제시외 건물 존재 등의 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 자연보전권역, 특별대책지역, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 규제가 복합적으로 적용되어 토지의 실질적인 활용도를 제약하며, 이는 투자 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 따라서, 잠재적 투자자는 반드시 현장을 직접 방문하여 토지의 현황, 주변 환경, 그리고 관련 규제 사항을 상세히 파악해야 합니다. 또한, 해당 토지의 향후 이용 가능성, 수익성, 그리고 규제 완화 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 여주시 금사면 일대의 유사 농지 시세 및 최근 경매 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 접근할 필요가 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 190,000,000원 (본 가격은 예시이며, 철저한 시장 조사와 현장 답사 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.