나이스옥션 법원경매 평택 2025타경705 [1] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 4층432호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 상업지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

2022년 12월 16일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 지하2층/
지상6층규모의 건물로,
외벽 : 라임스톤 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥 : 데코타일 등 마감,
창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

근린생활시설 입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 천장형 에어컨설비, 주차장설비, 승
객용 E/V 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형형의 토지로, 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 15미터 내외, 서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 1979-1: 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)
(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>
고덕동 1979-2: 중심상업지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황조사서에 의하면 '유치권 행사중'이라는 안내문이 부착되어 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 4층 432호에 소재한 근린생활시설입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경705 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 688,000,000원입니다.

토지 면적은 26.85㎡(약 8.12평)이며, 건물 면적은 74.46㎡(약 22.52평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 건물은 2022년 12월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 6층 규모의 건물 중 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 중심상업지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 남측 약 15미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로2류 도로에 접해있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

고덕국제화지구는 대규모 택지개발사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 31일 접수된 국민은행 근저당(을1, 552,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 불분명합니다.

등기부채권 총액은 1,552,000,000원(을1: 552,000,000원 + 을2: 1,000,000,000원)입니다.

특히, 2024년 01월 08일 접수된 주식회사브레인 근저당(을2, 1,000,000,000원)은 공동담보 목록으로 기재되어 있습니다.

주의사항 및 물건명세서에 의하면 '유치권 행사중'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 해모수가온타워는 2022년 12월에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

고덕국제화지구의 중심상업지역에 위치하여, 주변에 다양한 상업, 업무, 주거 시설이 밀집해 있습니다.

대규모 택지개발사업이 진행 중인 지역의 특성상, 신규 인구 유입과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

특히, 삼성전자 평택캠퍼스를 배후 수요로 두고 있어 산업단지 관련 종사자 및 지역 주민들을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권이 형성될 가능성이 높습니다.

향후 고덕신도시의 주요 행정시설(평택시청, 평택경찰서 등) 이전 계획 또한 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 본건 북동측 인근에 율포초등학교가 위치하고 있으며, 고덕초등학교, 고덕함박초등학교, 민세초등학교 등 다수의 초·중·고등학교 부지가 계획 또는 조성되어 있습니다. 다만, 고덕국제신도시의 급격한 인구 유입으로 인해 일부 학교에서는 과밀 학급 문제가 발생하고 있으며, 신설 학교 개교 지연에 대한 우려가 존재합니다.

* 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 쇼핑, 외식 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 향후 개발 계획에 따라 다양한 문화, 복지 시설 확충이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 현황조사서에 '유치권 행사중'이라는 안내문이 부착되어 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 명도 및 소유권 확보 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 입찰 전 반드시 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 15.52억 원으로 감정가 6.88억 원 대비 현저히 높아, 낙찰 후 인수 부담이 상당할 수 있습니다. 또한, 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보: 10억 원의 근저당이 공동담보로 설정되어 있어, 해당 담보물의 가치 변동이나 경매 진행 여부가 본 건의 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 환경 문제: 고덕국제신도시 개발 지역 내 일부 지역에서 불법 폐기물 무단 투기 및 방치, 폐기물 처리장 토양 오염 문제 등이 보도된 바 있어, 지역 전반의 환경적인 측면을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화지구 중심상업지역이라는 우수한 입지 조건과 2022년 준공된 신축 상가라는 장점을 가지고 있습니다.

율포초등학교 인근 위치 및 대규모 신도시 개발에 따른 배후 수요 증가는 향후 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

그러나 성립 여부가 불분명한 유치권, 공동담보 설정, 높은 채권 총액 등 권리 관계의 복잡성과 리스크 요인이 다수 존재합니다.

입찰 참여 전, 유치권 현황에 대한 철저한 조사와 법률 자문을 통해 정확한 인수 여부 및 위험성을 판단하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 상가 건물로 상품성이 우수합니다.

* 고덕국제화지구의 지속적인 개발 및 발전 잠재력이 높습니다.

* 중심상업지역 내 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대형 산업단지의 존재는 지역 경제 활성화에 기여할 것입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 688,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 상기 기술된 유치권, 공동담보 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 일반적인 상가 투자 분석 외에 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 철저한 현장 조사, 주변 시세 및 임대 현황 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 결정될 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.