나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31386 [1] 경기도 이천시 설성면 제요리 산93 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 설성면 제요리 소재 ""제요2리 마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 부근으로 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 남서측 인근 도로변으로 노선버스정류장이 소재하며, 동 도로를 이용하여 인접지역으로의 이동이 용이한 바 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지이며, 자연림 상태임.
일련번호(2, 3) : 2필 일단의 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북동측 및 서측으로 노폭 약 3m내외의 현황도로와 접함.
일련번호(2, 3) : 북동측으로 노폭 약 3m내외의 일련번호(1) 토지의 현황도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>


일련번호(2) : 계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

일련번호(3) : 계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,제한보호구역(1286부대)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

에이동 : 연와조 슬라브 및 판넬지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 2001.11.05.)
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등.

비동 : 경량철골조 판넬지붕 지상1층 건물로서,(사용승인일 : 2003.05.26.)
외벽 : 판넬마감 등.

이용상태

에이동 : 단독주택으로 이용중이며 관리상태 보통임.
1층 : 단독주택(방2, 욕실2, 주방, 거실 등)임.
2층 : 단독주택(방3, 욕실1, 주방, 거실 등)임.

비동 : 창고시설로 이용중이며 관리상태 보통임.
1층 : 창고시설임.

설비내역

기본적 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외물건 (㉠ ~ ㉤)이 소재하는바, 경매 취득시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 발코니, 철파이프조 비닐창고, 온실, 정자(감정서상 ㉠~㉤)매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31386 (1)

소재지: 경기도 이천시 설성면 제요리 산93

용도: 단독주택

감정가: 722,648,250원

토지 면적: 6744.00㎡ (약 2,040평)

건물 면적: 261.93㎡ (약 79평)

건물 제시외 면적: 94.40㎡ (약 29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안성장학새마을금고

특이사항: 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 물건은 경기도 이천시 설성면 제요리 소재 "제요2리 마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 남서측 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 이를 통해 인접 지역으로의 이동이 용이하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 토지 일련번호(1)는 북동측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황도로와 접해 있으며, 토지 일련번호(2, 3)는 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황도로와 접해 있습니다.

1.2. 토지 이용계획 및 제한사항

* 토지 이용계획: 본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속해 있습니다.

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (일부제한지역 및 전부제한지역)

* 제한보호구역 (1286부대)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지 (일련번호 1 토지)

* 자연보전권역

1.3. 건물 현황

* 건물 구조 및 사용승인일:

* 에이동: 연와조 슬라브 및 판넬지붕, 지상 2층 건물 (사용승인일: 2001년 11월 5일). 외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시 창호 등이 사용되었습니다.

* 비동: 경량철골조 판넬지붕, 지상 1층 건물 (사용승인일: 2003년 5월 26일). 외벽은 판넬 마감입니다.

* 건물 이용 상태:

* 에이동: 단독주택으로 이용 중이며, 1층에는 방 2개, 욕실 2개, 주방, 거실 등이 있고, 2층에는 방 3개, 욕실 1개, 주방, 거실 등이 있는 구조입니다. 관리 상태는 보통입니다.

* 비동: 창고시설로 이용 중이며, 관리 상태는 보통입니다.

* 부합물 및 종물 (제시외 물건 포함 내역): 발코니, 철파이프조 비닐창고, 온실, 정자 등 제시외 물건(감정서상 ㉠~㉤)이 소재하며, 이들 모두 일괄 매각에 포함됩니다.

1.4. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 4월 4일 접수된 안성장학새마을금고의 근저당권입니다.

* 본 건은 2025년 6월 23일 안성장학새마을금고에 의해 임의경매 개시결정이 되었으며, 이천시의 압류가 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 396,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 10월 22일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 대항력이 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 특이한 임대차 관계는 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 상권분석

* 본 물건의 상세한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보와 상권 분석을 위한 구체적인 데이터가 제공되지 않아 정확한 분석에 한계가 있습니다. 소재지가 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임을 감안할 때, 일반적인 도심 상권과는 다른 특성을 보일 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

* 본 물건은 "제요2리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주변이 자연림 및 농경지로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의시설이나 상업 시설은 인근 마을 또는 이천시 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금과 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 일반적이지 않으므로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 토지의 활용도에 제약을 줄 수 있습니다. 혐오시설 관련으로는 주변 지역에서 화장장, 소각장, 가축분뇨 처리시설 등을 둘러싼 갈등 사례가 보도된 바 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 혐오시설 관련 정보는 파악되지 않았습니다.

* 건물 제시외 물건: 발코니, 비닐창고, 온실, 정자 등 제시외 물건들이 일괄 매각에 포함되므로, 이들에 대한 관리 및 철거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지 현황: 토지 일부가 자연림 상태이며, 일부는 경사지로 구성되어 있어 지형적 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물, 그리고 제시외 물건까지 모두 한 번에 취득할 수 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 용도 다양성: 단독주택과 창고로 이용 중인 건물은 다양한 목적으로 활용 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 722,648,250원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 인수 부담은 없습니다.

* 다양한 토지 이용 제한과 대항력 있는 임차인(0원 보증금)의 존재 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 일반적인 경매 낙찰가율과 감정가를 기준으로, 본 건의 잠재적 가치 및 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가 범위는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로, 대략 578,000,000원에서 650,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.