나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52456 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 222-24 현대파크빌 8동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 ""광주유통단지"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브경사지붕) 4층 건내 4층 402호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52456 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO

감정가: 136,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 222-24 현대파크빌 8동 4층402호

신주소: 경기도 광주시 다람로 182 (도척면 진우리)

건물 용도: 다세대주택

건물 면적: 56.36㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.36㎡ (약 17.05평)

건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

층수: 4층 건물 중 4층

1.3. 토지 현황

토지 면적: 62.50㎡ (약 18.91평)

토지 지분: 62.5㎡ (약 18.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 "광주유통단지" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 주변 시설

주변에 광주유통단지가 있어 관련 편의시설 및 유통시설 이용이 용이함.

본 건 소재 지역에 특이한 혐오시설이나 접근성이 현저히 떨어지는 시설은 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(근저당)인 안산농업협동조합의 근저당(2020-11-13 접수, 144,000,000원)보다 선순위 권리는 없음.

등기부상 채권총액은 169,550,883원임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 현황은 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮음.

다만, 임차인의 정확한 현황 및 계약 조건은 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거와 상업, 유통 시설이 혼재된 지역으로, 광주유통단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 있을 수 있음.

계획관리지역, 성장관리구역 등 도시 계획상 개발이 가능한 지역임.

4.2. 주변 유사 물건 시세 분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 유사한 연립/다세대주택의 실거래가는 다음과 같음.

- "태양맨션" (1996년식, 84.21㎡): 8,000만원 (약 950원/㎡) - 비교적 연식이 오래됨.

- "해피네스트C동" (2018년식, 64.37㎡): 14,500만원 (약 2,252원/㎡) - 본건과 유사한 신축 연식.

- "진우위너쎄르빌(A동)" (2016년식, 58㎡): 11,500만원 (약 1,983원/㎡) - 본건과 유사한 신축 연식.

본 건(56.36㎡, 2017년식)의 감정가는 136,000,000원으로, 이는 평당 약 2,413원의 수준임.

이는 최근 거래된 유사 신축 건물(해피네스트C동, 진우위너쎄르빌)의 평당 가격(약 1,983원 ~ 2,252원)보다 다소 높은 수준으로 평가되었음.

2020년 해당 물건의 소유권 이전 당시 매매가는 175,000,000원이었으나, 최근 시세는 해당 가격보다 하락한 것으로 추정됨.

제공된 최근 시세 정보에 따르면, 본건의 시장 가격대는 약 11,500만원에서 13,000만원 사이로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 광주유통단지 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변에 학교 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 주거 지역으로서의 교육 환경은 갖추고 있을 것으로 예상됨. (자세한 사항은 별도 확인 필요)

5.3. 기타

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물에도 문제가 발생할 경우 영향을 받을 수 있음.

임차인 현황이 미상이나 인수 보증금이 0원이라 대항력 있는 임차인으로 인한 직접적인 보증금 인수 부담은 없어 보임. 그러나 점유자 조사 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 시장 및 환경 리스크

해당 지역의 부동산 시장 변동성.

성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용 규제가 존재하여 향후 개발 및 재건축에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 물리적 리스크

건축 연도(2017년)가 비교적 최신이지만, 장기적인 관점에서 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 도척면의 주거, 상업, 유통 복합 지역에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다. 광주유통단지 인근에 자리하여 생활 편의성이 있고 교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 여러 토지 이용 규제가 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

비교적 최신 건축물(2017년식)로 내부 상태 및 유지보수가 양호할 것으로 기대됨.

광주유통단지 인근의 위치적 이점으로 임대 수요가 꾸준할 가능성이 있음.

인수해야 할 명확한 권리 부담이 없어 명도 후 즉시 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월~6월)에서 가장 유사한 조건(2016~2018년식 다세대, 58㎡~64.37㎡)의 거래가는 11,500만원 ~ 14,500만원 사이입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,983원 ~ 2,252원 수준입니다.

본 건의 감정가는 136,000,000원 (평당 약 2,413원)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

따라서, 제공된 최근 시세 데이터를 기반으로 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 130,000,000원 으로 제안합니다. 이는 최근 유사 물건의 최고가 수준을 약간 상회하고 감정가보다는 낮은 가격으로, 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰 가격으로 판단됩니다. 물론, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.